Es ist kein Geheimnis, ein Generalunternehmer zu sein, obwohl einige Kenntnisse im Umgang mit Menschen, Finanzen und allgemeinem gesunden Menschenverstand erforderlich sind. Für jemanden, der es noch nie getan hat, ist die Bereitschaft, Fragen zu stellen, die zum Teil elementar oder sogar albern erscheinen mögen, notwendig. Und ein Händchen für das Lösen von Problemen ist sicherlich hilfreich. Ich würde nicht empfehlen, dass ein Neuling als sein eigener Auftragnehmer fungiert, wenn es sich um einen großen Auftrag handelt – sagen wir, ein neues Haus oder ein großer Anbau –, aber ein Innenumbau von mittlerer Größe kann durchaus überschaubar sein.
Aber das wirft immer noch die eigentliche Frage auf: Ist es nicht Kann ich es schaffen?
Es ist Sollte ich es tun?
Vor-und Nachteile
Das beste Argument für den Versuch, Ihr eigener Auftragnehmer zu sein, ist die Auszahlung. Auftragnehmer sind schließlich im Geschäft, um Gewinn zu erwirtschaften, daher ist eine Erhöhung der Material- und Arbeitskosten um 20 oder 30 Prozent als Gewinn durchaus angemessen.
Wenn Sie Ihr eigener GC sind, müssen Sie diesen Prozentsatz niemandem zahlen.
Auf der anderen Seite gibt es Argumente dagegen, Ihr eigener Auftragnehmer zu sein. Wenn Sie beispielsweise mit dem fertigen Produkt nicht zufrieden sind, können Sie sich nicht bei Ihrem GU darüber beschweren, dass der Auftrag nicht gut genug ist, und die letzte Zahlung verweigern. Sie würden mit sich selbst reden, weil Sie der Generalunternehmer sind.
Das ist vielleicht der wichtigste Grund, nicht Ihr eigener GC zu sein. Wenn Sie jemanden einstellen, der die Arbeit für Sie erledigt und dann etwas schief geht, wird dies wahrscheinlich nicht Ihr Problem sein, da GCs dafür bezahlt werden, Probleme zu lösen und die Arbeit zu erledigen. Wenn Sie einen Generalunternehmer beauftragen, zahlen Sie für seine Erfahrung, Kompetenz, Fähigkeit, Probleme zu antizipieren, und vor allem für seine Bereitschaft, die letzte Verantwortung für den gesamten Auftrag zu übernehmen. Und er wird die Genehmigungen einholen, die Terminplanung durchführen und Streitigkeiten zwischen Subunternehmern und Lieferanten lösen.
Wenn Sie sich also für den Job des GC entscheiden, werden Sie einige schlaflose Nächte haben. Sollten größere Probleme auftreten, haben Sie nicht die gleiche Möglichkeit, Ihren Anwalt anzurufen und ihm zu sagen: "Verklagen Sie den verdammten GC, es ist seine Schuld." Als eigener Auftragnehmer zu agieren bedeutet nicht, sich den ganzen Tag an einen Werkzeuggürtel zu schnallen und einen Hammer zu schwingen.
Ihr eigener Auftragnehmer zu sein kann bedeuten, dass Sie die Chancen erhöhen, genau das zu bekommen, was Sie wollen. GCs verdienen Geld, indem sie jeden Auftrag einfach und effizient ausführen, damit sie mit dem nächsten fortfahren können. Veränderungen auf dem Weg und Abweichungen vom Gewohnten, die eine Arbeit länger dauern, können die Ursache für Irritationen und Unkooperatives von einem GC sein. Wenn Sie also sehr detailbewusst sind und ohnehin planen, allen über die Schulter zu schauen, kann es sinnvoll sein, Ihr eigener GC zu sein.
Laut einer 1996 von der Consumers Union durchgeführten Umfrage nutzte etwa die Hälfte der befragten Leser einen GC, um ihre Renovierungsarbeiten zu überwachen. Der Grad der Zufriedenheit war bei denen, die es taten, und denen, die es nicht taten, ungefähr gleich. Vielleicht ist der durchschnittliche Leser von Consumer Reports vorsichtiger und versierter als der durchschnittliche Mensch… aber vielleicht sind Sie es auch.
Lassen Sie uns nun über die wichtigsten Elemente des Jobs sprechen.
Beauftragung von Subunternehmern
Dies liegt in Ihrer Verantwortung, und es ist eine entscheidende, da dies die Damen und Herren sind, die Ihr Haus tatsächlich für Sie umbauen. Sie sind die Tischler, Installateure, Elektriker und andere Handwerker, die die Pläne in Ihre Wohnräume umsetzen. Wie bei jeder Führungskraft besteht die Schlüsselkompetenz darin, das richtige Personal zu finden.
Der wichtigste Spieler wird wahrscheinlich Ihr Tischler sein. Er ist die Person, die die Struktur formt, die die Räume definiert. Er baut den Rahmen, der die Matrix für die elektrische Verkabelung, Rohrleitungen, Lüftungsöffnungen, Telefonleitungen und Isolierung sein wird. Nach allem, was aufgeraut ist, kommt er wieder und bedeckt es mit fertigen Oberflächen. Der Tischler ist der zentrale Akteur und sollte zuerst eingestellt werden.
Der Zimmermann wird Ihr Hauptsubjekt sein, also bitten Sie ihn um Hilfe bei der Suche nach einem Elektriker, Klempner oder Maurer. Und mach dir hier keine Sorgen über Vetternwirtschaft. Auf die meisten Tischler kann man sich verlassen, wenn sie Leute empfehlen, mit denen sie gerne zusammenarbeiten, aber nur wenige werden Subs empfehlen, die ihren Job nicht kennen. Sie wissen, wer die Leute sind, die den Zeitplan durcheinander bringen, schlampig arbeiten und allen anderen Ärger machen. Sie wollen diese Kopfschmerzen nicht mehr als Sie.
Um Tischler oder Subunternehmer zu finden, fragen Sie Freunde und Nachbarn. Auch die Gelben Seiten sind eine gute Quelle. Eine andere Möglichkeit ist der Besuch von Baustellen in nahegelegenen Wohngebieten. Gehen Sie direkt hinein und fragen Sie nach dem Oberschreiner, Klempner oder dem Elektriker. Die Chancen stehen gut, dass Sie eine Visitenkarte, eine Telefonnummer oder eventuell einen Termin mitbringen. Sie können sogar einen Kostenvoranschlag für Ihren Job erhalten, wenn Sie die Pläne bei sich haben und der Chef eine Stunde Zeit hat, um zu töten.
Eine weitere gute Quelle für Subs sind Lieferhäuser. Fragen Sie bei Sanitär-, Elektro- oder Fliesenfachgeschäften nach, die sich mit dem Handwerk befassen. Sie sollten ein paar Namen bekommen. Fragen Sie andere Subs nach den Namen der Handwerker, die sie respektieren und mit denen sie zusammengearbeitet haben.
Überprüfen Sie die Referenzen jedes Subs (Kunden, Lieferanten, Banken und andere). Lassen Sie die großen Arbeiten von mehreren Subs abschätzen und für die kleinen mindestens zwei (ein vorhandenes Badezimmer während eines Umbaus zu sanieren ist ein kleiner Job, zwei neue Bäder, eine Waschküche und einen Whirlpool in einem großen Anbau zu installieren ist ein kleiner Job.) ein großer). Machen Sie Ihre Hausaufgaben an den Leuten, die Sie einstellen, bevor Sie sie einstellen.
Denken Sie beim Umgang mit Subs daran, dass die meisten von ihnen viele Jobs bieten und einige praktisch jeden annehmen, der ihnen angeboten wird. Die schlechte Nachricht ist, dass Sie als einmaliger Kunde möglicherweise einen Platz am Ende ihrer Prioritätenliste erhalten, weit unter den GCs, die in Zukunft viele Häuser bauen werden und daher möglicherweise weiterhin Kunden für die Subs sind ' Dienstleistungen.
Sie müssen sich für die Frustrationen und Terminprobleme wappnen, aber andererseits nehmen Sie es nicht allein mit der Welt auf. Ihre U-Boote werden auch wichtige Verbündete bei der Erledigung Ihrer Arbeit sein. Sie sind nicht nur da, um Ihr Haus zu bauen, sondern Ihnen dabei zu helfen. Sie werden überrascht sein, wie stolz viele einzelne Betreiber in der Baubranche auf ihre Arbeit sind. Versuchen Sie, diesen Stolz und diesen Geist zu Ihrem Vorteil zu nutzen. Eine gute Planung Ihrerseits und die ständige Kommunikation mit den verschiedenen Subs sind unabdingbar.
Viele Bundesstaaten und Gemeinden verlangen, dass Generalunternehmer lizenziert und ordnungsgemäß versichert sind, bevor sie legal eine Schindel aufhängen können, die sich als GC identifiziert. Für den Eigenheimbesitzer, der als sein eigener GU handelt, bestehen solche Voraussetzungen jedoch nicht. Wenn Sie es, nachdem Sie es selbst gemacht haben, so sehr mögen, dass Sie es für jemand anderen wiederholen möchten, dann können Sie die Anforderungen herausfinden.
Versicherung
Wenn Sie als Ihr eigener GC fungieren, benötigen Sie eine Bauherren-Risiko- oder Brandschutzrichtlinie. In den meisten Staaten variieren die Preise von Unternehmen zu Unternehmen nur geringfügig, da sie normalerweise streng reguliert sind. Erkundigen Sie sich jedoch bei dem Versicherungsagenten, der die Police Ihres Hausbesitzers bearbeitet, um die erforderlichen Unterlagen und die Kosten zu ermitteln. Sie sollten sicherstellen, dass die Versicherung in dem Moment wirksam wird, in dem die Baumaterialien eintreffen oder der erste Arbeiter die Baustelle betritt, je nachdem, was früher eintritt. Wenn Sie einen Baukredit haben, wird die Bank wahrscheinlich darauf bestehen, dass Sie zum Zeitpunkt des Kreditabschlusses eine gültige Versicherungsmappe zur Hand haben. Wenn die Arbeiten abgeschlossen sind, können Sie die Police wieder zur Standard-Hausbesitzerdeckung ändern.
Die Entscheidung treffen
Treffen Sie die Entscheidung, Ihr eigener Generalunternehmer zu sein, nicht auf die leichte Schulter. Lassen Sie sich von der Möglichkeit, einen erheblichen Geldbetrag zu sparen, nicht über mögliche Komplikationen und Konflikte hinwegtäuschen. Sie können sehr zufrieden damit sein, den gesamten Prozess selbst gemanagt zu haben, aber Sie sollten auch darauf vertrauen können, dass Sie die Zeit, die zwischenmenschlichen Fähigkeiten, die organisatorischen Fähigkeiten und den einfachen Willen haben, den Kurs zu halten, auch wenn es losgeht ein bisschen grob. Und es wird – kein Bauprojekt ist ohne Höhen und Tiefen, Rückschläge und Frustrationen. Für viele Menschen ist der Aufschlag, den ein GC zu den tatsächlichen Baukosten hinzufügt, ein fairer Preis für die Abwicklung des Prozesses. Es gibt Einsparpotenzial, aber es muss auch Ihr Zeit- und Engagement investiert werden. Sie müssen die Aktivitäten der Subs koordinieren, Zeitpläne erstellen, Rechnungen bezahlen und eine Reihe anderer Funktionen ausführen. Aber es gibt noch eine andere Rolle, die Sie übernehmen müssen.
Als GC sind Sie die Person mit dem „Buck-Stops-Here“-Schild auf seinem Schreibtisch. Die Entscheidungen, ob groß oder klein, liegen bei Ihnen. Es werden Fachleute anwesend sein, die Ihnen bei der Beantwortung von Fragen und Ratschlägen helfen, aber schließlich ist Ihre Stimme die Autorität.
Fragen Sie sich also, ob Sie:
- Die Zeit.
Nein, es ist kein Vollzeitjob. Während der Bauarbeiten werden Sie wahrscheinlich nicht mehr als zwei Stunden pro Tag aufwenden müssen. Für Überraschungen und Notfälle müssen Sie jedoch auf Abruf bereit sein. Ist Ihr Arbeitsplatz nah genug an Ihrem Wohnort und Ihr Zeitplan so flexibel, dass Sie während der Arbeitszeit den Weg zur Baustelle machen können? Wie wäre es in der Mittagspause? Sind Sie die meiste Zeit telefonisch erreichbar? - Das Engagement.
Übernehmen Sie den Job des Generalunternehmers nicht aus einer Laune heraus. Sie werden es wahrscheinlich nicht auf halbem Weg an jemand anderen weitergeben können, ohne sich das meiste (oder mehr) Geld zu kosten, das Sie sparen wollten. - Die Persönlichkeit.
Gut, jetzt reden wir wirklich. Sie müssen ein Manager sein. Das bedeutet, dass Sie manchmal hart mit Ihren Subs sein müssen. Sie können jedoch nicht in ihre Arbeit eingreifen. Es ist ein schmaler Grat. Haben Sie genug Geduld, kritische Distanz und Geschick, dass Sie beide die Profis die Arbeit machen lassen können, die sie besser können, als Sie instinktiv wissen, wann Sie eingreifen müssen?