Mit einer Flut von notleidenden Immobilien auf dem Markt sind die Leute begierig darauf, Geschäfte zu machen. Aber es gibt wenig Raum für Fehler. Sie müssen klug sein, was die Häuser, die Sie kaufen, und die Reparaturen, die Sie vornehmen, angeht. Sie müssen auch darauf vorbereitet sein, Ihre Immobilie langfristig zu halten, oder Sie könnten ein Haus haben, das Sie nicht verkaufen können, und eine Hypothek, die Sie sich nicht leisten können. Aber wenn Sie versuchen, Häuser umzudrehen, müssen Sie Folgendes wissen.
Das richtige Haus finden
Immobilieninvestoren leben und sterben nach Zahlen. Sie müssen sich in den Deal verlieben, nicht in das Haus. Und tolle Angebote werden Ihnen nicht auffallen. Erfahrene Investoren verbringen jeden Tag Zeit damit, nach notleidenden Immobilien zu suchen und verfügen über ein Netzwerk von Leuten, die für sie nach Deals suchen.
Einige Investoren legen Wert darauf, einen anderen Weg von der Arbeit nach Hause zu nehmen, um nach möglichen Geschäften zu suchen. Andere, wie Sid Davis, ein Immobilieninvestor und Autor von Home Makeovers, die verkaufen: Schnelle und einfache Möglichkeiten, den höchstmöglichen Preis zu erzielen, empfehlen, eine bestimmte Nachbarschaft herauszusuchen und regelmäßig durch sie zu fahren. „Suchen Sie das beste Angebot in der besten Nachbarschaft“, sagt Davis. „Selbst in den besten Gegenden gibt es immer Leute, die schnell verkaufen müssen. Wählen Sie ein gewünschtes Zielgebiet aus und erstellen Sie Flyer mit der Aufschrift „Ich kann in einer Woche schließen“ oder „Vorauskasse“. Es gibt viele Menschen in Schwierigkeiten. ”
Suchen Sie nach einem Haus, das weit unter dem Marktwert liegt, sagen Experten. Nur so kann man auf dem heutigen Markt Geld verdienen.
Finanzierung finden
Selbst als die Hypothekendarlehen locker waren, waren Banker gegenüber den Anlegern härter als gegenüber den Eigentümern, verlangten mehr Geld und verlangten höhere Zinsen und Gebühren. Heute sind die Kreditgeber strenger denn je, wenn es darum geht, Geld für Immobilieninvestitionen zu verleihen.
Für Rehabilitanden, die ein Eigenheim besitzen, kann es einfacher sein, einen Eigenheimkredit zu bekommen und dieses Geld für die erforderliche Anzahlung zu verwenden. Aber verstehen Sie, was Sie tun: Sie gefährden Ihr Eigenheim, wenn Sie die Immobilie nicht verkaufen können und mit den Zahlungen in Verzug geraten.
Langfristig denken
Viele professionelle Immobilieninvestoren betrachten Flipping als kurzsichtigen Geschäftsansatz. Fast der einzige Vorteil, sagt Jones-Cox, ist ein schneller Gewinn, aber die Kapitalertragssteuern fressen einen großen Teil davon - und die aktuellen Marktbedingungen sind einem schnellen Verkauf nicht förderlich. Außerdem sind Reha-Projekte dafür bekannt, dass sie länger dauern und mehr Geld kosten als erwartet. Es ist viel besser, das Haus zu behalten und die langfristigen Vorteile zu genießen.
Davis, der in einem Jahr sieben Häuser umgedreht hat, stimmt dem zu und sagt: „Ich habe 10.000 bis 12.000 Dollar pro Haus verdient und dachte, ich wäre ein ziemlich heißes Zeug. Es war das Dümmste, was ich je gemacht habe. Hätte ich sie als Miete behalten, hätte ich jetzt 1,5 Millionen Dollar Eigenkapital.“
Der vielleicht klügste Weg zum Flipping, insbesondere für den neuen Investor, besteht derzeit darin, ein Haus als Eigennutzer zu kaufen, zwei oder drei Jahre darin zu wohnen, es zu renovieren und es dann mit Gewinn zu verkaufen. Sie erhalten einen besseren Zinssatz für die Finanzierung, eliminieren die höheren Anzahlungen von Investoren und die hohe Kapitalertragssteuer, die Flipper auf die Häuser zahlen, die sie schnell kaufen und verkaufen, und geben dem Haus Zeit, sich aufzuwerten. „Das ist eine ziemlich spektakuläre Strategie, um 50.000 oder 100.000 US-Dollar zu verdienen und keine Steuern darauf zu zahlen“, sagt Vena Jones-Cox, ein in Cincinnati ansässiger Immobilieninvestor und ehemaliger Präsident der National Real Estate Investors Association.
Die richtigen Renovierungen vornehmen
Sobald Sie das Haus gefunden haben, müssen Sie ein Renovierungs- und Reparaturbudget erstellen. Der erste Schritt ist die Ermittlung eines ungefähren Verkaufspreises. Dies wird durch eine vergleichende Marktanalyse von Häusern erreicht, die denen, die Sie verkaufen, in Bezug auf Lage, Alter, Quadratmeterzahl, Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer, Alter und Ausstattung ähneln. Schauen Sie sich die Preise der Häuser an, die verkauft werden - sowie derer, die seit Monaten sitzen, empfiehlt Dean Graziosi, ein Immobilieninvestor aus Tempe, AZ und Autor von Der Immobilien-Millionär. So erhalten Sie eine gute Vorstellung davon, was Sie in Ihre Reha einbeziehen sollten.
Ziehen Sie dann ab, wie viel Sie für das Haus bezahlt haben, Ihre anderen Ausgaben (z. B. eine Maklerprovision) und den Gewinn, den Sie erzielen möchten. „Das sagt Ihnen, wie viel Sie ausgeben können“, sagt er. Die Reparaturregeln für Reha sind denen ähnlich, die Hauskäufern empfohlen werden, um ihr eigenes Haus zum Verkauf vorzubereiten: Der erste Eindruck ist entscheidend, also achten Sie genau auf den Vorgarten, die Außenseite des Hauses und den Eingang; Küchen und Masterbäder verkaufen das Haus; drängen Sie den Käufern nicht Ihren Dekorationsstil auf; und halten Sie die Farben in einer neutralen Palette, damit Käufer sie zu ihrer eigenen machen können.
Der größte Fehler, den Jones-Cox sieht, dass Investoren in ihren Reha-Einrichtungen Geld ausgeben, ist, Geld für Upgrades auszugeben, die keinen Mehrwert schaffen und nicht für die Nachbarschaft geeignet sind. „Sie kommen in diese Immobilien, verlieben sich in sie und denken, es wäre großartig, einen Whirlpool in das Badezimmer eines 125.000-Dollar-Hauses zu stellen“, sagt sie. "Sie sind nicht vernünftig, was zu tun ist, gehen viel über Bord und bekommen ihre Investition nie zurück."
Diane Saatchi, Senior Vice President der Corcoran Group mit Sitz in East Hampton, NY, sieht das Gleiche bei Reha-Maßnahmen im Wert von mehreren Millionen Dollar. „Manchmal geben die Leute auf eine Weise zu viel aus, die nicht so wichtig ist“, sagt Saatchi. „Jemand baut einen teuren Generator ein und hat für die Größe des Hauses nicht genügend Stauraum oder Stauraum. Oder sie tun etwas, das nicht zu einer Nachbarschaft passt. Wenn es ein Viertel ist, in dem alle Häuser Garagen haben und Sie die Garage in einen Fitnessraum verwandeln, ist das dumm.“
Wenn Sie wie ein erfolgreicher Immobilieninvestor denken und Flipping oder Reha als längerfristige Investition in Betracht ziehen, werden Sie wahrscheinlich erfolgreicher sein.
Es gibt Dutzende von Möglichkeiten, einen Umbau für den Weiterverkauf zu vermasseln. Ganz oben auf der Liste stehen:
- Mach deine Hausaufgaben nicht. Es gibt heute so viele Häuser auf dem Markt, dass der Wettbewerb um Käufer hart ist. Schauen Sie sich die Konkurrenz an, bevor Sie anfangen, Wände auszubrechen. Am einfachsten geht das, wenn Sie offene Häuser in der gleichen Preisklasse besuchen.
- Über Bord gehen. Sie möchten, dass Ihr Haus auffällt, aber nicht wie ein wunden Daumen. Machen Sie Ihren ein wenig besser als die Konkurrenz, aber behalten Sie die Konsistenz mit der Nachbarschaft bei.
- Den Hof ignorieren. Manche Rehabilitanden verbringen ihre ganze Zeit im Inneren und vergessen das Äußere. Der Rasen muss in bester Form sein.
- Ecken schneiden. Es ist ein großer Unterschied, Dinge so kostengünstig wie möglich zu erledigen oder bei großen Problemen die Augen zu verschließen, um Geld zu sparen. Reinigen und lackieren Sie nicht nur, wenn etwas repariert oder ersetzt werden soll.
- Einstellung von nicht lizenzierten Auftragnehmern. Probleme mit der strukturellen Integrität des Hauses oder seiner Hauptsysteme - Heizung und Kühlung, Rohrleitungen und Strom - müssen von lizenzierten, versicherten Fachleuten repariert werden.
- Versuche alles selbst zu machen. Wenn Sie einige der kniffligeren Heimwerkerarbeiten, die Sie für Ihr Haus geplant haben – wie Elektro- oder Klempnerarbeiten – noch nicht erledigt haben, ist jetzt wahrscheinlich nicht der richtige Zeitpunkt, es zu versuchen. Sie werden frustriert und vielleicht sogar verletzt. Beauftragen Sie einen Fachmann und stellen Sie sicher, dass Sie diese Kosten in Ihrem Reparaturbudget zuweisen.
- Den Zeitrahmen unterschätzen. Sie sollten das Zeitbudget für die Erledigung des Jobs wahrscheinlich auffüllen – insbesondere, wenn Sie die Hypothek nicht ein oder zwei Monate mehr bezahlen können. Wenn Sie zwei Hypotheken halten, ist es wichtig, einen realistischen Zeitplan festzulegen.