Die richtige Inszenierung wirkt fast Wunder – mit Betonung auf „fast“. Aber es wird Käufer nicht davon abhalten, größere Probleme mit Ihrem Zuhause zu bemerken. „Inszenierung kann eine großartige Möglichkeit sein, ein Zuhause zu präsentieren, solange es keine anderen offensichtlichen Probleme gibt“, sagt Patrick Garrett, Makler/Eigentümer in Birmingham, Alabama. „Aber die Inszenierung war nie dazu gedacht, Probleme mit dem Zuhause zu verbergen.“ Anstatt also zu versuchen, die Warzen Ihres Hauses mit kreativer Inszenierung zu tarnen, ist es am besten, wichtige Probleme anzugehen, bevor Sie Ihr Haus auf den Markt bringen. Hier ist nur eine Auswahl von Problemen, die Sie nicht mit Inszenierung verbergen sollten.
Stiftungsfragen
Egal wie beeindruckend Ihre Staging-Bemühungen sind, Käufer werden laut Garrett Probleme bemerken, die auf ein Fundamentproblem hinweisen könnten. „Zum Beispiel lösen Böden, die wellig sind oder sich verbiegen, beim typischen Käufer in der Regel Warnsignale aus“, sagt er. Während unebene Böden manchmal nur das Ergebnis des Absetzens des Hauses sind, stellt Garrett fest, dass sie auch ein Warnzeichen für größere Fundamentprobleme sein können, die Tausende von Dollar kosten könnten.
Seine Ansicht wird von Candice Williams, Immobilienmakler im RE/MAX Space Center in League City, Texas, geteilt. Käufer können laut Williams Schräglagen oder Verschiebungen im Fundament spüren. „Ich habe mit Käufern zusammengearbeitet, die eine Murmel auf den Boden gelegt haben, um zu sehen, ob sie rollt, um Fundamentprobleme zu bestätigen, die ein Verkäufer mit Möbeln zu verbergen versuchte.“
Stiftungsprobleme können sich auch in den Wänden des Hauses zeigen. Obwohl frische Farbe Risse an Innenwänden vorübergehend verbergen kann, zeigt das Äußere des Hauses immer die Wahrheit, da Risse in den Außenwänden oder in der Platte nicht mit Inszenierungen verborgen werden können. Williams empfiehlt, das Fundament mit einer übertragbaren Garantie reparieren zu lassen oder „vorbereitet zu sein, die Immobilie unter dem Marktwert zu verkaufen“.
Schlechter Bodenbelag
Einige Hausbesitzer versuchen, Bodenprobleme mit Teppichen zu verbergen. „Ein Verkäufer versuchte, Schäden im Boden mit einem Teppich abzudecken, aber die Käufer und ich spürten den Unterschied im Boden selbst mit Schuhen, als wir über den Teppich gingen“, teilt Williams mit. Als sie den Teppich anhoben, entdeckten sie große Schäden am darunter liegenden Hartholz. „Davon kann nicht einmal der beste Teppich der Welt ablenken – und er schafft Misstrauen gegenüber dem Verkäufer.“ Es sind nicht nur Holzböden, die die Inszenierung vereiteln: „Fliesen, die mit schlechter Handwerkskunst und schlampigem Fugenmörtel verlegt wurden, fühlen sich rau an und sind schwer zu begehen – davon lenken keine Käufer ab“, sagt sie.
Das gleiche gilt für Teppiche. „Ich empfehle, abgenutzte oder schmutzige Teppiche oder andere Bodenbeläge zu ersetzen, da Käufer dies unabhängig von der Platzierung von Teppichen oder Möbeln bemerken werden“, warnt Bill Golden, Makler/Assoziierter Makler bei RE/MAX Around Atlanta in Atlanta, Georgia.
Lackprobleme
„Die stilvollsten Artikel der Welt werden Käufer nicht davon abhalten, eine müde Lackierung zu bemerken“, sagt Golden. Und wenn Sie sich für eine Neulackierung entscheiden, werden Käufer es auch bemerken, wenn Sie die Arbeit wahllos erledigt haben. „Es ist wichtig, Ihre Oberfläche richtig vorzubereiten, die richtigen Materialien zu verwenden und Probleme zu beheben, die Sie vertuschen“, sagt Michael DiMartino, Senior Vice President of Installation Services bei Power Home Remodeling in Chester, Pennsylvania. Wenn die Vorbereitung fehlt, kann es zu Blasen in der Farbe, Durchschlagen und anderen Problemen kommen.
Veraltete Funktionen
Darüber hinaus lenkt die Inszenierung die Käufer nicht davon ab, zu bemerken, dass Sie das Haus nicht aktualisiert haben. Zum Beispiel: „Einige Verkäufer renovieren teilweise Häuser, lassen aber die Popcorn- (oder Stipple-) Decken“, sagt Garrett. „Viele Käufer werden Häuser mit Popcorndecken meiden, da die Kosten für deren ordnungsgemäße und sichere Entfernung hoch sind.“ Er stellt fest, dass der Entfernungsprozess nicht nur arbeitsintensiv ist, sondern auch gefährliche Asbestfasern in die Luft freisetzen könnten.
Auch eine müde, veraltete Küche wird unabhängig von der Inszenierung offensichtlich. „Alte, rostige, schmutzige Geräte, ein ungeschickter oder ineffizienter Grundriss und rissige, beschädigte, unebene Theken können nicht kaschiert werden“, warnt der Makler Gerard Splendore von Warburg Realty in New York City. „Küchenschränke mit kaputten Türen oder durchhängenden Regalen müssen nachgearbeitet, repariert oder als letztes Mittel ersetzt werden.“
Dito für Badezimmer. Splendore erklärt, dass Home Stager bei einem hoffnungslos schlechten Badezimmer oder einer Küche einfach aufgeben und einfach härter arbeiten, um die anderen Bereiche des Hauses zum Strahlen zu bringen. Anstatt zu versuchen, einen unwiederbringlich veralteten Raum zu inszenieren, „ist es viel besser, ein Bild einer virtuell renovierten Küche oder eines Badezimmers online zu stellen und ein Rendering einer umgebauten Küche in der Immobilie beizufügen, um einem potenziellen Käufer Vorschläge zu machen, der keine Vision oder Vorstellungskraft hat ," er sagt.
Seltsam platzierte Gegenstände
Manchmal wird Inszenierung verwendet, um wesentliche, aber unattraktive Komponenten des Hauses zu verbergen. „In jedem Haus gibt es ‚hässliche‘ Notwendigkeiten – Dinge wie Lüftungsschlitze und Schutzschalter“, sagt DiMartino. „Leider werden sie manchmal in Bereichen platziert, die nicht idealerweise mitten in einer stark frequentierten Wand liegen.“ Obwohl es verlockend ist, diese Notwendigkeiten mit Kunstwerken oder Wanddekorationen zu verbergen, könnte tatsächlich Aufmerksamkeit auf sie ziehen. „Sofern die Käufer nicht daran interessiert sind, den Standort zu verlegen, was bei einer Umleitung von Rohrleitungen einen ziemlichen Cent kosten könnte, müssen sie darüber nachdenken, ob dies ein Deal Breaker ist oder nicht.“
Überwältigende Gerüche
Angenehme Düfte können ein Zuhause bis zu einem gewissen Grad ansprechender machen. „Kerzen, Plug-Ins oder Lufterfrischer mögen sensationell sein und ein Ambiente schaffen, aber Käufer fragen sich auch, ob darunter noch andere Gerüche lauern“, sagt DiMartino. Dies gilt insbesondere, wenn mehrere Kerzen vorhanden sind oder die Plug-Ins und Lufterfrischer etwas zu stark sind. „Käufer wissen, dass Zigarettenrauch oder Haustiergerüche in die Wände, Holzböden und strukturellen Elemente von Häusern eindringen können und es fast unmöglich wird, sie loszuwerden“, sagt er.
Vorhangtricks
Es ist ein altehrwürdiger Trick, Fensterbehandlungen näher an der Oberseite einer Wand zu platzieren, um den Blick nach oben zu ziehen und einen Raum größer erscheinen zu lassen, als er tatsächlich ist. „Außerdem könnten Stagers auch Fensterbehandlungen verwenden, um ältere oder kleine Fenster zu verdecken“, bemerkt DiMartino. Seien Sie vorsichtig bei solchen Strategien, denn versierte Käufer wissen, dass sie diese Fensterbehandlungen zur Seite ziehen müssen, um zu sehen, was darunter liegt. „Wenn Käufer feststellen, dass die tatsächliche Fenstergröße nicht ihren Vorstellungen entspricht, was zu weniger natürlichem Licht oder asymmetrischer Raumströmung führt, könnte dies für einige ein Deal Breaker sein“, sagt er.
Überteuerung
Selbst die perfekteste Inszenierung spielt keine Rolle, wenn Ihr Zuhause überteuert ist. Ein Problem, dem der Innenarchitekt und Architekt Justin Riordan immer wieder begegnet. Riordan, Gründer der Home-Staging-Firma Spade and Archer Design Agency mit Standorten in Portland, Seattle und Los Angeles, stellt fest, dass der Verkäufer oft mehr will, als das Haus wert ist, „und erwartet, dass der Stager und der Immobilienmakler einen Käufer finden, der ist bereit, zu viel zu bezahlen." Ein Ansatz, der zum Scheitern verurteilt ist: „Da es einfach ist, Immobilienwerte in fast jeder Ecke des Internets zu finden, sind schlecht informierte Patsies selten“, sagt er.
Hauptsysteme
Die meisten Käufer sind keine Experten darin, herauszufinden, was mit ihrem potenziellen neuen Zuhause nicht stimmt, daher kann eine strategische Inszenierung erfolgreich sein, um eine ganze Reihe von Problemen zu verbergen – zunächst einmal. Aber einige dieser Probleme werden ans Licht kommen, wenn der Hausinspektor des Käufers das Bild betritt. Inspektoren, betont Riordan, sind geschickt darin, über die oberflächliche Inszenierung hinauszuschauen. "Der Hausinspektor wird die funktionierenden Systeme wie Heizung, Klimaanlage, Lüftung, Sanitär und Elektrik sowie das Äußere, einschließlich des Dachsystems, überprüfen." Bei der Inspektion wird alles aufgedeckt. „Kein Home Staging macht Ihr Dach neu, Ihre Klimaanlage kalt oder Ihr elektrisches System entspricht den Vorschriften“, sagt Riordan.