F: Ich miete seit sieben Jahren, spare Geld für eine Anzahlung und bin endlich bereit, ein eigenes Haus zu kaufen. Aber ich habe keine Ahnung, wie lange es dauern wird, und versuche, andere große Ereignisse wie meinen Urlaub zu planen. Gibt es eine einfache Möglichkeit zu schätzen? Wie lange dauert es, ein Haus zu kaufen?
EIN: Herzlichen Glückwunsch zum Aufstieg vom Mieter zum Eigenheimbesitzer! Laut Jeannie Heinen, Associate Broker für Four Seasons Realtors in McPherson, Kansas und Mitglied der National Association of Realtors, dauert es ungefähr 30 bis 60 Tage von der Abgabe eines Angebots für ein Haus bis zum Abschluss des Geschäfts und du bekommst die Schlüssel.
Beim Hauskauf sind mehrere Schritte erforderlich. Während die Zeit, die es braucht, um sie abzuschließen, unterschiedlich ist, gehört das Haus nicht Ihnen, bis das letzte von der Liste abgehakt ist. Diese Schritte umfassen:
- Angebot zum Haus machen.
- Verhandlung der Vertragsbedingungen.
- Annahme des Angebots.
- Gutachten erstellen lassen.
- Planung von Inspektionen.
- Behebung von Reparaturen, die bei den Inspektionen entdeckt wurden
- Erhalt der Kreditzusage.
- Überprüfung des Eigentumstitels.
- Abschluss-die Sitzung, bei der der Verkäufer bezahlt wird und das Haus Ihnen gehört.
Wenn Sie mit einer Immobilienagentur zusammenarbeiten, wird ein Makler sicherstellen, dass alle Schritte rechtzeitig abgeschlossen werden. Dies ist die beste Option für die meisten Käufer, insbesondere für Erstkäufer.
Der Abschlusstermin des Vertrages bildet die Bühne.
Wenn Sie ein Angebot für ein Haus abgeben, gibt Ihr Makler das voraussichtliche Abschlussdatum ein, basierend darauf, wie lange es seiner Meinung nach dauern wird, die oben genannten Schritte abzuschließen. Wenn der Verkäufer Ihr Angebot annimmt (normalerweise innerhalb von 72 Stunden), beginnen Ihr Agent und der Agent, der den Verkäufer vertritt, damit, alle Schritte vor dem Abschlussdatum abzuschließen.
Verschiedene Arten von Krediten beeinflussen die Dauer der Schließung.
„Bei einem herkömmlichen Kredit kann man oft innerhalb von 30 Tagen abschließen“, sagt Heinen. Bei anderen Arten von Krediten dauert es länger, bis sie abgeschlossen sind, „normalerweise 45 bis 60 Tage“.
- Konventionelles Darlehen: Wenn Sie über eine gute Kreditwürdigkeit, eine solide berufliche Laufbahn und eine Anzahlung verfügen, wird Ihr Kreditgeber wahrscheinlich einen konventionellen Kredit vorschlagen. Diese Art von Darlehen wird in der Regel vor Ort vergeben, und wenn alles nach Plan verläuft, erhalten Sie die Schlüssel zu Ihrem Haus in 30 Tagen.
- FHA-Darlehen: Wenn Sie keinen konventionellen Kredit bekommen können, weil Ihre Anzahlung zu gering ist oder Ihr Kredit nicht erstklassig ist, können Sie trotzdem Anspruch auf einen von der Federal Housing Administration versicherten Kredit haben. Der Abschluss eines FHA-Darlehens dauert 45 bis 60 Tage.
- Darlehen für die ländliche Entwicklung: RD-Darlehen, die vom Landwirtschaftsministerium der Vereinigten Staaten (USDA) vergeben werden, stehen Menschen mit begrenztem Einkommen zur Verfügung, die in ländlichen oder vorstädtischen Gemeinden leben. RD-Darlehen erfordern zusätzliche Papiere und können bis zu 60 Tage dauern, bis sie abgeschlossen sind.
- VA-Darlehen: Nur Veteranen, Mitglieder der Nationalgarde, Reservisten und aktive Mitglieder qualifizieren sich für von der Veterans Administration vergebene Wohnungsbaudarlehen. Ähnlich wie bei RD- und FHA-Darlehen erfordern VA-Darlehen zusätzliche Papiere, die die Schließung auf 60 Tage verzögern können.
Für den Abschluss bis zum Vertragstermin ist ein Gutachten entscheidend.
Ihr Kreditgeber verlangt eine professionelle Bewertung des Hauses, das Sie kaufen, um sicherzustellen, dass es den von Ihnen angebotenen Preis wert ist. Daher ist die Planung einer Bewertung eines der ersten Dinge, die Ihr Makler tun wird.
Die Behebung von Problemen, die bei Inspektionen entdeckt wurden, kann den Abschlusstermin verschieben.
Sofern Sie ein Haus nicht „wie es ist“ kaufen, wird Ihr Kreditgeber eine oder mehrere Inspektionen durchführen lassen, um den Zustand der strukturellen Solidität und der mechanischen Elemente des Hauses, wie z. Darüber hinaus verlangen einige Kreditgeber eine Termiteninspektion. Wenn Probleme entdeckt werden, kann Ihr Kreditgeber Sie oder den Verkäufer auffordern, diese vor dem Abschluss zu beheben. Je nach Art der erforderlichen Reparaturen kann dies den Einsendeschluss verschieben.
Die Notwendigkeit, ein bestehendes Haus vor dem Kauf eines neuen zu verkaufen, könnte die Schließung verlangsamen.
Wenn Käufer in dieser Situation ein Angebot für ein Haus machen, wird dem Vertrag oft eine Klausel hinzugefügt, die besagt, dass der Kauf des neuen Hauses davon abhängt, dass der Käufer sein bestehendes Haus verkauft. Dies wird als „Kontingenz“ im Vertrag bezeichnet. Wenn der Verkäufer das Geschäft annimmt, ohne dem Käufer eine Begrenzung für den Verkauf des Hauses zu setzen, kann der Abschlusstermin auf unbestimmte Zeit verschoben werden, wenn das Haus des Käufers nicht schnell verkauft wird.
Holen Sie sich eine Vorabgenehmigung für einen Kredit, bevor Sie mit der Besichtigung von Häusern beginnen.
Eine der Hürden bei der Schließung eines Hauses ist die Kreditzusage. „Wenn der Käufer vorab genehmigt wird“, sagt Heinen, „ist das eine Sorge weniger.“ Um eine Vorabgenehmigung zu erhalten, analysiert der Kreditgeber Ihren Kredit- und Finanzstatus und genehmigt Ihnen dann den Kauf eines Hauses bis zu einem festgelegten Betrag, basierend auf Ihren aktuellen Einnahmen und Ausgaben. Die Vorabgenehmigung ist zwar nicht obligatorisch, erhöht jedoch Ihre Chancen auf einen Abschluss bis zum Vertragsdatum – oder früher, wenn beide Parteien zustimmen.
Unerwartete Faktoren können einen Abschluss verzögern.
Während die meisten Immobilienkauftransaktionen reibungslos ablaufen, können dank der Immobilienmakler, die mit Kreditgebern, Gutachtern, Versicherungsagenten und Inspektoren zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass alles erledigt wird, unvorhergesehene Situationen auftreten und einen Abschluss zum Scheitern bringen. Komplikationen, wie das Auffinden eines Pfandrechts an der Immobilie, Probleme mit dem Eigentum oder nicht abgeschlossene vereinbarte Reparaturen, können einen Abschluss bis zur Klärung der Probleme verzögern.
In den meisten Fällen wird die Schließung planmäßig erfolgen.
Solange Sie ein Haus kaufen, das bei einer Immobilienagentur gelistet ist, und Sie mit einem Makler zusammenarbeiten, der Ihre Interessen vertritt, sollte es keine Verzögerungen geben. Die Makler haben Erfahrung darin, alle Schritte des Immobilienkaufprozesses im Zeitplan zu halten.