Sie brauchen Verträge? Ja ist die kurze Antwort
Verträge sind ein entscheidender Teil des Papierweges, der dazu beiträgt, dass Sie das bekommen, was Sie wollen. Dieser Weg beginnt mit Ihren Vorzeichnungen und geht über die Skizzen des Designers bis hin zu den Arbeitszeichnungen. Die Kostenvoranschläge führen zu den Verträgen und schließlich wird die Straße mit Ihren stornierten Schecks und der Belegungsbescheinigung tapeziert. Es ist eine Geschichte mit Anfang, Mitte und Schluss – und wenn Teile davon weggelassen werden, ist das Ende möglicherweise nicht glücklich.
Verträge sind Rechtsdokumente, die die Verantwortlichkeiten der Parteien festlegen. Ein Vertrag legt die von jedem Auftragnehmer auszuführenden Arbeiten, die von Ihnen zu zahlenden Beträge und andere Bedingungen fest. Die Dokumente werden wahrscheinlich auf Standardformularen erstellt, die Sie, der Auftragnehmer und möglicherweise Ihr Anwalt aushandeln und ausführen.
Verträge sollten immer schriftlich sein
In den meisten Staaten ist ein Vertrag nicht bindend, wenn er nicht schriftlich erfolgt. Es ist nur logisch: Wenn das Verständnis nicht von vornherein aufgeschrieben wird, wenn später ein Streit auftaucht, woher weiß man dann, wessen Erinnerung richtig ist? Bringen Sie es zu Papier.
Sie können den Vertrag nach der Unterzeichnung nie wieder einsehen. Da der Vertrag im rechtlichen Sinne jedoch das Verhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Auftragnehmer festlegt, werden Sie im Laufe der Arbeit und bei Zahlungen wahrscheinlich gelegentlich darauf Bezug nehmen. Bei Meinungsverschiedenheiten werden Sie sich auch darauf beziehen, da es einen Rahmen bietet, der Erwartungen, Zahlungen und Zeitpläne definiert.
Offensichtlich kommt das Wort Auftragnehmer aus dem Wort Vertrag. Angenommen, Sie haben sich mit dem Auftragnehmer getroffen, den Auftrag beschrieben, einen Kostenvoranschlag erstellt und Sie haben den anderen Vertragsbedingungen zugestimmt. Der daraus resultierende Vertrag verpflichtet den Auftraggeber (das sind Sie) zur Bezahlung der vereinbarten Leistung an den Auftragnehmer.
Beide Parteien sollten den Vertrag unterzeichnen und beide sollten an die in der Vereinbarung festgelegten Bedingungen gebunden sein. Im Allgemeinen bedeutet dies, dass der Auftragnehmer verpflichtet ist, bestimmte Materialien bereitzustellen und bestimmte Dienstleistungen für Sie zu erbringen. Im Gegenzug müssen Sie für diese Waren und diese Arbeit bezahlen.
Ein Vertrag sollte jedoch die auszuführenden Arbeiten so detailliert wie möglich festlegen. Wurde der Kostenvoranschlag auf Grundlage der Pläne und Spezifikationen erstellt, sollen diese ebenfalls Vertragsbestandteil werden. Wenn der Kostenvoranschlag ohne formale Spezifikationen erstellt wurde, ist es jetzt an der Zeit, konkret zu werden. Die zu verwendenden Materialien sollten aufgeführt werden, nicht nur die Menge, sondern auch Markennamen und Modellnummern und Abmessungen sowie Gewicht und Qualität und Farbe und andere Details. Ein Zeitplan für die Arbeiten sollte festgelegt werden, ebenso die Preise und die Zahlungsbedingungen.
In den meisten Fällen beginnen Renovierungsverträge ihr Leben als Schätzungen. Wenn Sie Ihrer Küche eine Terrasse hinzufügen, kommt der Bauunternehmer möglicherweise eines Abends zu Ihnen nach Hause, bespricht mit Ihnen die zu erledigende Arbeit, inspiziert die Baustelle und zieht sich dann zu seinem Taschenrechner und seiner Zwischenablage zurück. Er wird wahrscheinlich ein Standardformular für einen Kostenvoranschlag verwenden und kann vor Ihren Augen Ihren Namen, Ihre Adresse, eine Beschreibung der auszuführenden Arbeiten und der zu verwendenden Materialien aufschreiben, dann das Blatt unterschreiben und Ihnen aushändigen für Ihre Rücksichtnahme. Er kann Sie bitten, sofort zu unterschreiben und auch einen Teil des Preises zu zahlen. Er kann versprechen, morgen früh mit der Arbeit zu beginnen. So einfach kann es sein.
Möchten Sie auf der gestrichelten Linie unterschreiben?
Verwenden Sie Ihr eigenes Urteilsvermögen: Es kann sinnvoll sein, ihn einzustellen, Sie möchten vielleicht, dass es sofort erledigt wird, Sie haben vielleicht schon einmal mit diesem Kerl Geschäfte gemacht und wissen, dass er vertrauenswürdig ist. Im Allgemeinen würde ich jedoch vorschlagen, dass es Ihnen besser geht, wenn Sie sich Zeit nehmen und die Entscheidung gebührend abwägen.
Ob der Auftrag groß oder klein ist, der Preis bescheiden oder überwältigend ist, es gibt grundlegende Fragen an den Auftragnehmer und über den Auftragnehmer.
Macht dieser Auftragnehmer Qualitätsarbeit? Die einzige Möglichkeit, dies zu erfahren, besteht darin, einige seiner früheren Jobs/Referenzen zu überprüfen.
Ist der Preis fair? Wenn Sie nicht zwei oder mehr vergleichbare Schätzungen haben, können Sie dieses Urteil wahrscheinlich nicht fällen. Mindestens drei zu bekommen ist eine gute Übung.
Ist dieses Stück Papier fair für Sie? Besonders wenn das Dokument lang und kleingedruckt ist, lassen Sie es von Ihrem Anwalt prüfen. (Wenn die Kosten der beauftragten Arbeit gering sind, möchten Sie möglicherweise nicht die Zeit und das Geld aufwenden, um Ihren Anwalt zur Überprüfung zu veranlassen. Es kann keinen Sinn machen, wenn die Anwaltskosten höher sind als der Preis des Auftragnehmers. Eine allgemeine Faustregel lautet, dass ein Anwalt jeden Vertrag überprüfen lässt, der Sie mehr kostet, als Sie in einer Woche verdienen.)
Verstehst du jedes Wort? In vielen Staaten schreibt das Gesetz vor, dass Verträge in einfacher Sprache abgefasst werden, aber was auch immer in Ihrer Region der Fall ist, achten Sie darauf, zu verstehen, was Sie unterschreiben. Lassen Sie sich nicht von komplizierten Formulierungen wie „bisher“ und „trotzdem“ dazu verleiten, etwas zuzustimmen, das Sie nicht meinen.
Beinhaltet der Vertrag jedes Blatt Papier, das zwischen den beiden Unterzeichnern des Vertrags ausgetauscht wurde? Dazu gehören die Pläne und Spezifikationen, die Sie dem Auftragnehmer gegeben haben, sowie den Kostenvoranschlag und alle Änderungen, die er Ihnen im Gegenzug gegeben hat. Denken Sie daran, dass nur schriftliche Erklärungen den Test der meisten Gerichte bestehen.
ZAHLUNGSBEDINGUNGEN
Sie sollten nie mehr als einen Bruchteil der Gesamtkosten der Arbeit vor Arbeitsbeginn bezahlen. Ein Vorschuss von 10 oder vielleicht 15 Prozent der geschätzten Kosten ist angemessen. Im Allgemeinen gilt der Grundsatz, dass Gelder aufgrund des Fortschritts und nicht aufgrund von Gesprächen oder Papierkram den Besitzer wechseln sollten.
Verlangt der Auftragnehmer eine unverhältnismäßig hohe Vorauszahlung, suchen Sie sich einen anderen Auftragnehmer. Der gesunde Menschenverstand legt auch nahe, dass mindestens 15 bis 20 Prozent des Gesamtbetrags bis zur Erledigung der Arbeit einbehalten werden sollten und alle Zahlungen dazwischen erst nach Abschluss bestimmter Teile der Arbeit geleistet werden sollten, obwohl größere Materialeinkäufe getätigt werden, mehr Geld soll fließen. Die Begleichung von Rechnungen ist die beste alleinige Methode zur Qualitätskontrolle. Sie zahlen, wenn die Arbeit ordnungsgemäß erledigt wurde und nicht vorher.
VERTRAGSARTEN
Verträge variieren stark. Diejenigen, denen Sie mit Banken für Kredite zustimmen, werden eine Menge Sprache haben, die die finanziellen Wenns und Abers beschreibt. Bei Bankverträgen gibt es nicht viel zu verhandeln, da es sich wahrscheinlich um einen Standardvertrag handelt. Bei Bauherrenverträgen ist jedes Geschäft anders und es gibt viele Details zu besprechen. Es gibt auch zahlreiche Arten von Auftragnehmerverträgen. Einige legen im Voraus einen Gesamtpreis fest, damit Sie genau wissen, wie der Endpreis aussehen wird. andere sind flexibler. Es gibt nicht den einen richtigen Ansatz für alle Jobs, also sind hier Ihre Optionen.
Der Pauschalvertrag
Für eine unkomplizierte Arbeit ohne viel Schnickschnack (z. B. die Verwendung von maßgeschneiderten Materialien für die Ausführung eines einfachen Entwurfs) ist der Pauschalvertrag sowohl für Sie als auch für den Auftragnehmer oft am besten. Ihr Auftragnehmer wird sich Ihre Pläne, die Spezifikationen und wahrscheinlich auch das vorhandene Gebäude ansehen. Dann wird er dir einen Preis nennen. Wenn nach Abgabe seines Kostenvoranschlags keine Änderungen vorgenommen werden, ist er verpflichtet, diesen Preis einzuhalten.
Der Pauschalvertrag ist einfach und legt vor Baubeginn fest, wie hoch die Kosten sein werden. Wenn Sie sich jedoch für diese Methode entscheiden, stellen Sie sicher, dass Sie drei oder mehr Schätzungen erhalten. Wenn Sie einen Pauschalbetrag erhalten, sehen Sie keine Aufschlüsselung der Material- und Arbeitskosten, daher ist es unmöglich, anhand der Schätzung zu erkennen, ob der Aufschlag des Auftragnehmers für Gewinn und Gemeinkosten zehn oder fünfzig Prozent beträgt. Wenn Sie mehrere Schätzungen haben, haben Sie eine Vergleichsbasis.
Dies mag zwar ideal erscheinen, aber viele Bauunternehmer, die Renovierungsarbeiten durchführen, stimmen einem Pauschalvertrag nicht zu. Es gibt zu viele Unbekannte: Was ist, wenn sie strukturelle Probleme entdecken? Oder haben Sie Schwierigkeiten, neue Materialien zu finden, die zu den alten passen? Insektenschäden werden oft erst erkannt, wenn die Wände geöffnet werden. Auftragnehmer möchten nicht, dass ihre Gewinne durch eine unangenehme Entdeckung, die sie vor Beginn der Arbeit nicht hätten machen können, völlig untergraben werden.
Kosten-Plus- oder Zeit- und Materialverträge. Diese Zahlungsmethode bedeutet, dass Sie und Ihr Auftragnehmer einen Prozentsatz – sagen wir 10 oder 20 Prozent – für sein Honorar vereinbaren. Er berechnet dann seine tatsächlichen Kosten für Zeit und Material zuzüglich des Prozentsatzes. Ein Auftrag mit Materialkosten von beispielsweise 50.000 US-Dollar und einer vereinbarten Gebühr von 20 Prozent für den Auftragnehmer würde Sie dann 60.000 US-Dollar kosten.
Der offensichtlichste Nachteil solcher Cost-Plus-Verträge ist, dass je mehr der Auftragnehmer ausgibt, desto mehr verdient er. Es gibt keinen Anreiz für ihn, die Kosten niedrig zu halten, da er im Voraus einen Preis festgelegt hat, mit dem er leben muss. Auf der anderen Seite, wenn es um Arbeiten geht, bei denen es um die Nachrüstung eines älteren Hauses geht oder bei denen es notwendigerweise einige Unbekannte gibt (vielleicht sind Ihre endgültigen Materialentscheidungen noch nicht gefallen), werden Ihnen nur wenige Auftragnehmer einen Pauschalpreis nennen. Sie können nicht einschätzen, was sie nicht wissen.
Prüfen Sie die Referenzen Ihres Auftragnehmers doppelt genau, wenn Sie sich für eine Zeit- und Materialvereinbarung entscheiden.
Verärgerter Preis
Eine Möglichkeit, eine Obergrenze festzulegen und gleichzeitig die Flexibilität einer Kosten-Plus-Vereinbarung beizubehalten, besteht darin, den Auftragnehmer dazu zu bringen, die Arbeiten auf der Basis eines so genannten „Upset-Preises“ auszuführen. Das heißt, Sie einigen sich beide auf einen Höchstpreis, bevor er den Job antritt. Dann geht er auf Kosten-Plus-Basis vor. Wenn der Preis nach Abschluss des Auftrags niedriger ist als der im Vertrag festgelegte Preis, zahlen Sie weniger; wenn es mehr ist, ist es sein Problem, und Sie zahlen nicht mehr als den verärgerten Preis.
Stundensatz
Einige kleinere Auftragnehmer bitten möglicherweise um Stundenlöhne statt zu einem festen Honorar. Sie können sagen, dass es am Ende wahrscheinlich billiger für Sie ist.
Nun, das ist möglich, wenn auch eher unwahrscheinlich. Es wird empfohlen, dass Sie darauf bestehen, im Voraus einen Preis festzulegen. So erleben Sie unterwegs keine Überraschungen. Darüber hinaus vermeiden Sie Mitarbeiter und den zusätzlichen Papierkram.
Zeichnen
Einige Auftragnehmer, insbesondere kleinere U-Boote mit begrenztem Betriebskapital, werden um eine Auslosung bitten. Obwohl jede Ziehung ein wenig anders ist, besteht die Grundidee darin, eine faire Zahlungsbilanz für die geleistete Arbeit auszuhandeln. Möglicherweise erstellen Sie beide einen Kostenvoranschlag für die Gesamtkosten und einen Zeitplan für die Arbeiten und teilen dann den Gesamtpreis durch die Anzahl der Wochen, die für die Fertigstellung erforderlich sind. Der Auftragnehmer würde dann diesen Bruchteil des Preises am Ende jeder Woche zahlen. Dieser Ansatz erfordert eine sorgfältige Überwachung im Falle von Verzögerungen. Es ist nur fair, solange die Arbeit im vereinbarten Tempo voranschreitet.
Solche Vereinbarungen sind für beide Parteien fair, solange die Arbeiten wie geplant voranschreiten. Achten Sie jedoch bei Arbeiten, die eine bauaufsichtliche Prüfung erfordern, darauf, dass der Großteil der nach Abschluss der einzelnen Etappen fälligen Gelder erst nach Abschluss der Prüfungen bezahlt wird. Es sollte in der Verantwortung des Auftragnehmers liegen, die Inspektionen durchzuführen. In einem typischen Fall verlangt ein Klempner möglicherweise 50 oder 60 Prozent des Gesamtpreises, wenn der „Rough-In“ abgeschlossen ist. Das ist fair genug, solange die Arbeit die Inspektion bestanden hat. Sie müssen Ihren Instinkt und Ihr gesundes Gespür dafür einsetzen, welcher Teil einer bestimmten Arbeit erledigt wird (wenn Sie von einem Architekten oder Bauleiter geleitet werden, sollte er diese Entscheidungen treffen), aber wenn es ein Vierteljahr abgeschlossen ist, zahlen Sie nicht dritte. Ein Viertel ist ein Viertel ist ein Viertel.
Eine ausgezeichnete Klausel, um einen Vertrag auszuhandeln, ist eine Klausel, die besagt, dass Sie, falls sich die Fertigstellung Ihres Auftrags für eine unangemessene Zeit verzögern sollte, den unbezahlten Restbetrag des Vertrags verwenden können, um eine andere Person einzustellen, die den Auftrag beendet. Die Klausel muss den voraussichtlichen Zeitplan angeben (wodurch definiert wird, was „angemessen“ ist) und kann auch eine Benachrichtigung erfordern (d. Aber es bietet Ihnen eine Option für den Fall, dass Sie mit einem nicht vertrauenswürdigen Auftragnehmer verheiratet sind.
Vertragsstrafenklauseln
Aus praktischen Gründen sind Vertragsstrafenklauseln Strafklauseln (tatsächlich sind diese Klauseln in einigen Rechtsordnungen gesetzlich nicht durchsetzbar, da sie als Strafen angesehen werden). Schadenersatzklauseln finden zwar hin und wieder Eingang in Bauverträge, schaffen aber in der Regel so viele Probleme, wie sie lösen. Wenn sich ein Auftragnehmer verspätet und sein Vertrag eine Vertragsstrafe enthält, können Sie darauf wetten, dass er die Verzögerungen auf jemand anderen schieben wird. Und wer sagt, dass er falsch liegt?
Strafklauseln schaffen meist nur Argumente. Es ist wichtig und wahrscheinlich so wertvoll wie eine Vertragsstrafe, einen bestimmten Zeitplan in den Vertrag aufzunehmen.
Die Bestellung ändern
Änderungsaufträge sind nicht Bestandteil des ursprünglichen Vertrags, sondern formelle Ergänzungen dieser Vereinbarung. Sie werden ausgegeben, wenn sich etwas am Job ändert: Materialien werden gewechselt, das Design geändert oder eine unerwartete Komplikation auftritt.
Änderungsaufträge müssen nicht kompliziert sein, aber wenn sich der Job ändert, müssen die Änderungsaufträge ausgeführt werden. Sie sind ein wichtiger Bestandteil des Papierpfads, den Sie erstellen, um Ihr Projekt zu steuern.