Bauantrags- und Genehmigungsverfahren sind von Stadt zu Stadt und von Bezirk zu Bezirk unterschiedlich, aber die meisten Gemeinden prüfen die Pläne und genehmigen sie direkt über das Bau- oder Planungsamt. Einige lassen Sie die Gebühr bezahlen und gehen mit der Genehmigung zum Aushängen in Ihrem Fenster.
Andere Gemeinden verlangen vor der Erteilung der Genehmigung ein Erscheinen vor dem Bebauungs- oder Planungsausschuss. Wie genau Ihr Projekt überwacht wird und wie schwierig es ist, Ihre Genehmigung zu erhalten, hängt von einer Reihe von Faktoren ab, vor allem von der Größe des Anbaus, ob er von außen sichtbar ist, wie stark er sich auf die Gebäudegrundfläche auswirkt und wo Ihre Haus befindet.
In San Antonio, TX, kann sofort eine Standard-Baugenehmigung für Anbauten unter 1.000 Quadratfuß, die ein Stockwerk hoch sind, eingeholt werden. „Für einen Anbau von weniger als 1.000 Quadratmetern Wohnfläche brauchen wir nur einen Lageplan mit den Abmessungen und Rückschlägen“, sagt Jacob Sanchez vom San Antonio Building Department. Jeder Anbau, der mehr als 1.000 Quadratmeter groß ist oder zwei oder mehr Stockwerke hoch ist, erfordert eine Planüberprüfung. „Die Überprüfung dauert zwischen 10 und 15 Tagen“, sagt Sanchez. Gegen eine zusätzliche Gebühr können Hausbesitzer ihre Bewertung überstürzen und die Wartezeit auf etwa fünf Tage verkürzen.
Baugenehmigungen in historischen Vierteln
Bei Gebäuden, die sich in einem historischen Viertel befinden – sei es in Texas oder Massachusetts – ist der Prozess viel komplizierter. Viele Hausbesitzer würden sagen, dass der schwierigste Teil bei der Renovierung eines historischen Gebäudes die Genehmigung ist. Jeder historische Bezirk hat seine eigenen Richtlinien und Verfahren für die Überprüfung von Entwürfen und die Genehmigung von Genehmigungen. Für einige konzentriert sich die Genehmigung darauf, eine Ergänzung zu erstellen, die nahtlos ist, sich in die ursprüngliche Struktur einfügt und aus ähnlichen Materialien besteht. In Rowley, MA, musste David Masher zeigen, wie das Design und die verwendeten Materialien mit der ursprünglichen Fassade seines viktorianischen Hauses von 1890 harmonieren. Masher hatte vor seinem Erscheinen vor der Kommission das Dokument der Historic District Commission (HDC) überprüft, das akzeptable und inakzeptable Praktiken und Materialien umreißt. „Wir haben ihnen gesagt, dass wir ihr Dokument vollständig einhalten. Wenn überhaupt, bringen wir das Haus wieder in seinen ursprünglichen Zustand zurück“, sagt er.
Mashers Hinzufügung ist von der Straße aus sichtbar, was eine automatische Überprüfung und Genehmigung durch die Rowley Historic District Commission auslöst. Masher, der zuvor Genehmigungen erhalten hatte, wusste, dass er vorbereitet war. „Man muss wissen, wann sie sich treffen und vorbereitet sein“, sagt er. „Ich kam mit einem vollständigen Satz Pläne mit vier Ansichten. Ich habe die Pläne und einen Antrag auf Überprüfung drei Wochen vor dem Treffen hinterlassen“, sagt er. Das gab dem Vorstand Zeit, die Pläne zu überprüfen und Fragen für die Präsentation vorzubereiten. Mit der Zustimmung der Bezirkskommission und der Genehmigung der Conservation Commission, die die Feuchtgebiete an seinem Grundstück beaufsichtigt, war Masher auf dem Weg, alle Genehmigungen für die Genehmigung zu erhalten.
In San Antonio werden alle Zugänge zu historischen Immobilien von der Historic and Design Review Commission (HDRC) überprüft. „Sicher werden sie eine sichtbare Ergänzung genauer prüfen als eine, die sich hinten und vorn versteckt befindet“, sagt Brian Chandler, leitender Planer beim Amt für Denkmalpflege der Stadt San Antonio. Alle Erweiterungsanträge erfordern einen vollständigen Plansatz mit Grundrissen, Ansichten, einem Lageplan und relevanten Fotos der Immobilie. „Der HDRC wird die folgenden Faktoren berücksichtigen: Größe und Masse in Bezug auf die vorhandene Struktur und für den Bezirk insgesamt sowie Materialien“, so Chandler. Ziel ist es, den Anbau in die bestehende Struktur einzufügen und gleichzeitig die Integrität der Nachbarschaft zu erhalten.
Zweck der Genehmigungen
In allen Fällen ist die Intention die gleiche – Ziel des Genehmigungsverfahrens ist es, eine sichere, sachgerechte und geschichtsträchtige Ergänzung der örtlichen Bebauung zu gewährleisten. Masher hat den Prozess wiederholt durchlaufen und versteht die Ziele seines lokalen HDC. „Es geht darum, den Charakter unseres historischen Viertels zu erhalten“, sagt er und darauf zu achten, dass die bestehende Architektur nach Möglichkeit gepflegt und verbessert wird. Chandler fügt hinzu, dass neue Ergänzungen und Strukturen in den Kontext der bestehenden gebauten Landschaft passen und eine gewisse „Kompatibilität mit der bestehenden historischen und architektonischen Integrität eines Stadtteils“ aufweisen müssen.
Im Gegensatz zum Rowley HDC überprüft das HDRC von San Antonio die spezifischen Materialien, die für jede Ergänzung einer Struktur innerhalb des historischen Viertels verwendet werden. Ziel ist es, sicherzustellen, dass die ausgewählten Materialien das bestehende Gebäude ergänzen und sich gleichzeitig von der ursprünglichen Struktur abheben. „Sie fördern die Kompatibilität von Design und Materialien, ohne zu replizieren“, sagt Chandler. Nicht alle Erhaltungscodes wollen eine nahtlose Ergänzung; Einige, wie San Antonio, möchten, dass sich das Gebäude als Geschichte liest, die Übergänge und Anpassungen umfasst. Diese Änderungen können dann von späteren Historikern gelesen werden, die das Gebäude auf Anpassungen und Authentizität überprüfen.
Abzeichnungszeitplan
Jede Gemeinde hat ihre eigene Genehmigungsordnung, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Sie können banal sein – wie zum Beispiel der Nachweis der Aktualität von Steuern – oder eine Herausforderung sein. Für Masher war die HDC-Zulassung nur eine von vielen Unterschriften, die für seine Genehmigung erforderlich waren. Er musste nachweisen, dass seine Wasser-, Abwasser-, Gas-, Strom- und Steuerzahlungen aktuell waren, sowie die Genehmigungen der Historic District and Conservation Commissions.
In San Antonio können zusätzliche Genehmigungen aus der ersten Präsentation bei der Historic and Design Review Commission stammen. „Ungefähr vier von durchschnittlich 25 bis 30 Fällen auf einer Tagesordnung werden zur weiteren Überprüfung an eines von fünf verschiedenen HDRC-Komitees (Schild, Architektur, Abriss, Riverwalk und öffentliche Kunst) geschickt“, sagt Chandler. Die Kommission kann sogar einen Vor-Ort-Besuch und ein Gespräch mit dem Antragsteller vor einem erneuten Erscheinen bei der nächsten Sitzung verlangen.