Einbauaquarien: Die Annehmlichkeit, die schnell zum Schandfleck wird.
Von allen fehlgeschlagenen Heimwerkerarbeiten, die Daniel Fries in seinen 30 Jahren als Gutachter beobachtet hat, stehen Aquarien ganz oben auf seiner Liste der Verlustführer im Jahr 2012 – Heimwerkerarbeiten, die wenig bis gar keine Rendite boten.
"Es ist keine umsichtige Investition", sagt Fries, der in Atlanta, GA, ansässig ist. Das Glas des Tanks beschlägt, während schmutzige Filter einen Geruch von verrottendem Algen verströmen. Noch schlimmer – ja, es wird noch schlimmer – einige Besitzer nutzen Fischaquarien als Reptilienwohnungen um. Und nur wenige Dinge lassen einen potenziellen Hauskäufer schneller fliehen als der Anblick einer Bullenschlange im Esszimmer.
Aquarien führen unsere Liste der „Verbesserungen“ mit geringer Kapitalrendite an, aber jedes Projekt auf dieser Liste hat mindestens eines gemeinsam: eine tiefe Diskrepanz zwischen den Absichten eines Hausbesitzers und den Standards einer Nachbarschaft.
Lokale Kultur, Präferenzen und Marktbedingungen bestimmen die Rendite von Verbesserungen. Sparen Sie Ihr Geld in Einrichtungen, die nicht der Norm für Ihre unmittelbare Umgebung entsprechen, und Sie erhalten nicht einmal eine 5%ige Prämie gegenüber benachbarten Häusern, unabhängig davon, was Sie ausgegeben haben, sagt Kevin Cross, Eigentümer des in Anchorage, AK ansässigen Real Immobilienagentur Cross & Associates.
Ein typisches Beispiel: Granitarbeitsplatten untergraben tatsächlich den Marktwert in Alaska. Extreme Temperaturänderungen erzwingen ein ständiges Setzen und Umsetzen von Hausfundamenten, was zu Verwerfungen und Rissen von massiven Steinoberflächen führt. Laminat bietet gerade genug, um es zum Thekenmaterial der Wahl zu machen.
„Verstehen Sie, dass jeder, der ein Haus sucht, mit seinem Handy vor Ihrem steht und sich alle geschätzten Werte der Häuser um Sie herum ansieht“, fährt er fort. „Wenn sich ein Käufer ein Haus ansieht, sucht er nicht nach Gründen, ein Haus zu kaufen. Sie suchen nach Gründen, Ihre nicht zu kaufen. Ihre Aufgabe ist es, möglichst viele dieser Gründe zu beseitigen, „nicht zu kaufen“. Wenn es preislich richtig, sauber, inszeniert und einladend aussieht, verkauft sich ein älteres Haus auch mit gehobener Ausstattung schneller als ein neues Haus.“
Käufer bemerken Preisunterschiede sofort und sind nicht bereit, für fehlgeleitete Verbesserungen zu bezahlen… wie die anderen Artikel auf unserer Top-Liste nicht.
Verlustführer #2: Eingebaute Elektronik
Bei den neuesten Fernsehern und Soundsystemen dauert die Prahlerei nur wenige Monate. Sobald das nächste Gizmo auf dem Markt landet, trübt das glänzende Spielzeug von heute schnell. Der Mehrwert durch die Anschaffung freistehender Spitzenelektronik mag umstritten sein, aber zumindest können Sie die Ausrüstung problemlos mitnehmen. Einbauten dominieren oft den gesamten Raum und ihr Nachhall kann auch die Nutzbarkeit angrenzender Räume untergraben.
Der Besitzer eines 3-Millionen-Dollar-Hauses prahlte bei Fries, dass sein eingebautes Soundsystem 650.000 Dollar gekostet habe. Das war selbst für eine Villa übertrieben. „Er hätte 50.000 US-Dollar für den Medienraum ausgeben können und genauso viel Wert daraus ziehen können“, sagt Fries. „Elektronik muss man als persönliches Eigentum betrachten, auch wenn sie eingebaut ist.“
Verlustführer #3: Eliminieren eines dritten oder vierten Schlafzimmers.
Sicher, ein begehbarer Kleiderschrank und ein erweitertes Hauptbad wären ein Verkaufsargument – aber nur, wenn dieser Raum nicht aus einem dritten oder vierten Schlafzimmer entführt wird. Wenn die Nachbarschaftsnorm drei Schlafzimmer beträgt, ist ein Haus mit zwei Schlafzimmern stark im Nachteil. Die Anzahl der Schlafzimmer sollte im Einklang mit der gemeinsamen Wohnfläche stehen. Ein Haus mit zu vielen oder zu wenigen Schlafzimmern hat einen schiefen Grundriss, der für viele Käufer nicht nützlich ist. Willst du immer noch diesen Hauptschrank? Sie können dies möglicherweise rechtfertigen, wenn Sie die zweite Kardinalregel der Rückkehr anwenden (weiter lesen).
Verlustführer Nr. 4: Überverbesserung des Kellers.
Unterirdische Verbesserungen zahlen sich nie so viel aus wie Flächen, die über dem Niveau renoviert oder hinzugefügt wurden. Vergleichen Sie sorgfältig die Kosten für die Renovierung des Dachbodens, das Hinzufügen einer Gaube oder sogar das Anheben des Daches mit einem hochwertigen Kellerumbau. Dies gilt insbesondere für mittelpreisige Häuser. High-End-Häuser können zwar den Wert eines fertigen Kellers behalten, aber nur, wenn alle höherwertigen Flächen bewohnbar sind.
Verlustführer Nr. 5: Weitläufiger Wohnraum im Freien, der nicht mit dem Klima übereinstimmt.
Außenküchen mit männlichen Grills und Holztheken können im Süden zehn Monate im Jahr genutzt werden, so dass diese Projekte ihren Wert behalten, sagt Fries. Nicht so sehr im Norden, wo ein Kamin eine gemütlichere Investition ist. Cross berichtet, dass Wasserspiele keine Häuser in Alaska verkaufen, wenn man bedenkt, dass sie das halbe Jahr unter 1,2 m Schnee liegen. Besonders wenn Sie umziehen, gewöhnen Sie sich an den lokalen Lebensstil, bevor Sie einen Wintergarten, eine abgeschirmte Veranda, eine aufwendige Terrasse oder eine Außenküche einrichten.
Jeder dieser Schrecken beruht auf dem großen Missverständnis von Heimwerken: Wenn Sie es bauen, zahlen sie sich aus. Fries erklärt, dass die Richtlinien der Gutachter den Kreditgeber zu einer Herausforderung zwingen werden, wenn Verbesserungen den Marktwert des Hauses um mehr als 10 % gegenüber dem Wert ohne die Verbesserung erhöhen. Wenn Sie das Budget für Ihr Projekt festlegen, sollten Sie die Gesamtsumme auf nicht mehr als 10 % des aktuellen Werts Ihres Hauses beschränken. Geben Sie nur dann mehr aus, wenn Sie die Amortisation in Bezug auf den persönlichen Genuss berücksichtigen.
Als Referenz verwenden Umbau den jährlichen Cost vs. Value Report des Magazins. Die regionalen Breakouts zeigen die Kosten für den Umbau, die Rendite und die Differenz. Die Durchschnittswerte sind nützlich für Benchmarking-Schätzungen und können Ihnen dabei helfen, Erwartungen von Anfang an festzulegen.
Es kann ein Balanceakt sein, bis zur perfekten Rendite zu polieren, insbesondere wenn Sie erwarten, das Haus bald zu verkaufen. Erwägen Sie, eine kostengünstige Verbesserung des Schwerpunkts einzubauen, die den Raum unvergesslich machen kann. So kann beispielsweise ein einziges eingebautes Spezialgerät in der Küche ein Verkaufsargument sein. Dieses Gerät kann eine Wärmeschublade oder ein Weinkühler oder ein Fünf-Flammen-Herd mit einer Grillplatte anstelle des üblichen Vier-Flammen-Herds sein. Berechnen Sie selbst dann Ihre Amortisation in Bezug auf eine kürzere Verkaufszeit, nicht in Bezug auf die Dollarrendite.
Es gibt ein Gegenmittel gegen fehlgeschlagene Verbesserungen. Gutachter nennen es die "Heilungskosten", und es ist das zweite Hauptregel der Rückkehr of. Wie viel wird es kosten, die beleidigende Annehmlichkeiten herauszureißen und diesen Teil des Hauses, nun ja, normal aussehen zu lassen?
Die Kosten für die Heilung eines verfallenen Aquariums betragen nur etwa 1.000 US-Dollar. Die Kosten, um einen begehbaren Kleiderschrank in ein Schlafzimmer umzuwandeln, könnten nur 500 US-Dollar betragen. Aber die Kosten für das Herausreißen eines mit Algen verstopften, bröckelnden Pools könnten zehnmal so hoch sein. Holen Sie im Zweifelsfall zwei Schätzungen ein: eine, um die Verbesserung einzubringen, die andere, um sie herauszunehmen.
Wenn Sie es haben müssen, planen Sie Zeit und Geld für die "Heilung" ein und stellen Sie sicher, dass Sie in der Zwischenzeit jeden Moment des Glücks aus dieser Funktion herausholen.