Wohnen war früher eine ziemlich sichere Investition - Sie haben Ihr Geld investiert und in ein paar Jahren, wenn es Zeit für den Verkauf war, wäre Ihr Haus mehr wert, als Sie dafür bezahlt haben. Leider stellen viele Verkäufer fest, dass die Zuwächse beim Eigenheimkapital, von denen sie dachten, dass sie sie während der Boomjahre erzielt hätten, nichts weiter als wehmütige Erinnerungen sind.
Das gilt jedoch nicht für alle: Auch auf diesem brutalen Immobilienmarkt gibt es immer noch Bereiche, in denen die Immobilienpreise stabil bleiben oder sogar steigen.
Wie können Sie wissen, wo Sie (und Ihr Zuhause) passen? Es ist keine einfache Antwort. Hier sind sechs Tipps für die richtige Preisgestaltung Ihres Hauses in einem volatilen Wohnungsmarkt.
Bereiten Sie sich auf einen Realitätscheck vor
Wenn Sie Ihr Haus auf dem Höhepunkt des Marktes gekauft haben (oder wenn Sie Eigenheimkapital ausbezahlt haben, als die Zeiten knapp waren), können Sie die Version des Aufkleberschocks des Verkäufers erleben. Immobilienexperten sagen, dass selbst wenn Hausbesitzer erkennen, dass der Wert der Häuser um sie herum gefallen ist, sie oft noch an veralteten Vorstellungen vom Wert ihrer eigenen Immobilie festhalten. Wenn Sie sich auf den Verkauf vorbereiten, ist es Zeit für einen ernsthaften Realitätscheck, sagt Cincinnati, Immobiliengutachter aus OH, Lou Freeman.
Sprechen Sie mit mehr als einem Makler
Wenn die Preise sinken und sich das Verkaufsvolumen auf ein Rinnsal verlangsamt, kann es an der Zeit sein, mit Immobilienprofis zu sprechen, die mit Käufern zusammenarbeiten, zumindest um den richtigen Preis für Ihr Haus zu ermitteln. Die Zusammenarbeit mit einem Makler®, der als Verkäufer eine hervorragende Leistung vorweisen kann, ist normalerweise der beste erste Schritt.
„Es ist so wichtig zu hören, was Käufer auf dem heutigen Markt denken“, sagt Katie Wethman, zertifizierte Wirtschaftsprüferin und Immobilienmaklerin mit Sitz in McLean, VA. „Zu viele Makler – insbesondere die mit der größten Erfahrung im Geschäft – arbeiten hauptsächlich mit Verkäufern zusammen und hören nie die häufigsten Einwände von Käufern.“ Wethman sagt, dass Verkäufer auf diesem Markt sogar in Betracht ziehen könnten, mit jemandem zusammenzuarbeiten, der in erster Linie ein „Käuferagent“ ist oder sich darauf spezialisiert hat, Käufern bei der Wohnungssuche zu helfen. Sie sagt, dass es Ihnen helfen kann, Ihr Zuhause und Ihren Markt zu inszenieren, da sie genau wissen, welches Feedback sie von den Leuten bekommen, die gerade suchen.
Ein weiterer Grund, sich umzusehen, besteht darin, sicherzustellen, dass Sie mit jemandem zusammenarbeiten, der nicht nur die Gegend und den Markt kennt, sondern auch den aktuellen Verkaufsstand realistisch einschätzt.
Verwenden Sie Ihre Comps richtig
Jeder Immobilienexperte wird Ihnen sagen, dass eines der mächtigsten Preistools, das jeder hat, die sogenannten "Comps" oder vergleichende Auflistungen sind. Dies sind Statistiken für kürzlich verkaufte Häuser, die Ihrem ähnlich sind, normalerweise in Lage, Größe und/oder Ausstattung. Obwohl jeder lizenzierte Makler oder Gutachter Zugriff auf Comps hat, ist es nicht immer einfach, die richtigen auszuwählen oder sie richtig zu lesen.
Stellen Sie zunächst sicher, dass Sie sich ansehen, was tatsächlich verkauft wurde, und nicht, was Personen mit vergleichbaren Immobilien anbieten. „Zu viele Eigentümer konzentrieren sich darauf, was andere Leute für ihr Zuhause verlangen, anstatt darauf, was sie tatsächlich für sie bekommen“, sagt Wethman. Und wenn Sie nach Verkaufspreisen von Vergleichsimmobilien suchen, achten Sie genau auf das Datum des Abschlusses. „Selbst wenn ein Vergleich erst wenige Monate alt ist, müssen Sie regionale Trenddaten anwenden: Wenn der Markt in den letzten drei Monaten um fünf Prozent gefallen ist, müssen Sie diesen Vergleich von vor drei Monaten nehmen und einen Rückgang von mehr als fünf Prozent anwenden zu diesem Preis. Zu viele Leute preisen beim letzten Verkauf ohne diese Extrapolation und sie jagen den Markt nach unten.“
„Es gibt ein Sprichwort in der Immobilienbranche, dass man in Bezug auf sein eigenes Zuhause nicht objektiv sein kann“, sagt Freeman. "Es ist wahr. Wenn ein Makler Ihnen sagt, dass das Haus, das Sie vor sechs Jahren für 303.500 USD gekauft haben, jetzt nur noch 285.000 USD einbringen wird, können Sie es kaum glauben.“
Manchmal ignorieren Verkäufer die fachkundige Beratung, weil sie eine Nummer im Kopf haben, an der sie nicht vorbeikommen, sagt Todd Hüttner, Makler für Gewerbe- und Wohnimmobilienfinanzierungen. Wenn Sie diese Zahl nicht überschreiten und nicht verkaufen müssen, ist es wahrscheinlich an der Zeit, einfach auf Ihrer Investition zu sitzen und den aktuellen Sturm abzuwarten. Aber Verkäufer, die sich von ihrem Eigentum trennen müssen, werden sich einigen harten Realitäten stellen müssen.
„Was Sie für Ihr Haus bezahlt haben, hat nichts mit dem aktuellen Wert zu tun“, sagt er. „Auch das, was man ‚aus dem Haus holen muss‘ hat keinen Einfluss auf den Zeitwert.“ Diese Tatsache kann eine harte Realitätsprüfung sein, wenn Sie der Meinung sind, dass Sie beim Verkauf Ihres Hauses einen bestimmten Dollarbetrag erhalten müssen, um Ihre aktuelle Hypothek abzubezahlen.
Um die Komplikation des korrekten Lesens von Comps zu erhöhen, muss Ihr Makler Ihre einzigartige Situation kennen und verstehen. „Nicht jeder Markt ist rückläufig“, sagt Wethman. „Selbst in rückläufigen Märkten gibt es Viertel, denen es gut geht.“
Ziehen Sie eine Bewertung in Betracht
Wenn Sie sich bei der Wertanalyse Ihres Eigenheims immer noch nicht sicher sind, lohnt sich ein Wertgutachten, sagen die Experten.
„Die meisten Hausbesitzer sind bei der Preisfindung für ihre Immobilien auf ihren Makler angewiesen, und Immobilienmakler haben normalerweise ein großes Wissen darüber, was in einer bestimmten Nachbarschaft oder zu einem bestimmten Preis verkauft wird und was nicht“, sagt Freeman. „Aber die Kosten eines Kostenvoranschlags durch einen staatlich lizenzierten oder zertifizierten Gutachter, der mit Ihrer Nachbarschaft vertraut ist, könnten Ihnen Monate längerer Marketingzeit und Tausende von Dollar an Transportkosten sparen, indem Sie Ihr Haus von Anfang an richtig bewerten können.“
Stellen Sie sicher, dass Sie jemanden auswählen, der nicht nur Ihren Bereich versteht, sondern auch Ihren Zweck, die Bewertung zu erhalten. Man möchte sich jemanden aussuchen, der bereit ist, mit einem zu reden und Dinge zu erklären, sagt Hüttner. „Rufen Sie drei Gutachter an und sagen Sie ihnen, was Sie tun, und wählen Sie denjenigen aus, der Ihnen die Dinge am ehesten erklärt und Ihnen hilft“, sagt er. "Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, sind es 300 bis 500 Dollar wert, eine eigene unabhängige Expertenmeinung über den Wert Ihres Hauses einzuholen, und es ist von unschätzbarem Wert, um sich weiterzubilden."
Seien Sie ein neugieriger Nachbar
Haben Sie schließlich keine Angst, das zu sein, was Makler gerne "der neugierige Nachbar" nennen. „Gehen Sie zu jedem Tag der offenen Tür in Ihrer Nachbarschaft, um ein Gefühl für die Preisgestaltung in Bezug auf die Quadratmeterzahl, den Aktualisierungsgrad und so weiter zu bekommen“, sagt Freeman. „Makler erwarten neugierige Nachbarn. Enttäusche sie nicht.“ Ein zusätzlicher Vorteil der Neugier: Wenn/wenn das Haus verkauft wird, erfahren Sie mehr darüber, wenn Sie sich die Comps ansehen.
Es ist zwar wichtig zu wissen, dass die einzige Zahl, die wirklich zählt, der Schlusspreis ist, aber wenn Sie die Liste mit den Schlusspreisen der Häuser in Ihrer Nähe vergleichen, erhalten Sie ein gutes Barometer dafür, in welche Richtung sich die Preise entwickeln und wie lange Sie warten müssen, um sie zu finden ein Käufer. „Fahren Sie in Ihrer Nachbarschaft herum oder gehen Sie online auf Zillow.com oder andere ähnliche Websites und sehen Sie sich kürzlich verkaufte Häuser und denkmalgeschützte Häuser an“, sagt Hüttner. „Denken Sie daran: Nur geschlossene Verkaufspreise sind wichtig.“
Es kann schwierig sein, den Wert eines Hauses in einem rückläufigen oder volatilen Markt zu akzeptieren, sagt Hüttner. „Sie werden irgendwann den Marktwert Ihres Hauses herausfinden“, sagt er. „Warte nicht darauf, dass dir der Markt zeigt, wann du endlich verkaufst. Das kostet so viel mehr.“
Online-Tools zur Bewertung des Eigenheimpreises
Experten für Immobilienpreise sagen, dass ein einfacher erster Schritt für Menschen, die einen Verkauf erwägen oder sich nur über ihr Eigenkapital Gedanken machen, der Besuch von Online-Tools für Eigenheimpreise ist. Obwohl Sie diese Preise nicht zu sehr betonen sollten, können sie gute Ausgangspunkte sein. Hier sind einige Online-Tools, mit denen Sie den Wert Ihres Hauses ermitteln können:
- Mit Zillow können Sie die Adresse Ihres Hauses eingeben, um kürzlich verkaufte Immobilien auf einer Karte Ihrer Region zu finden. Sie können auch die Preise der letzten Inserate in Ihrer Nähe überprüfen.
- Trulia zeigt Inserate, Preisnachlässe und sogar eine „Immobilien-Heatmap“ der durchschnittlichen Listenpreise von Häusern in Ihrer Nähe. Der Nachteil: Es werden Listenpreise angezeigt, keine Verkaufspreise.
- Domania, eine Website von Lending Tree, bietet einen Abschnitt "Hauspreisprüfung", in dem Sie eine Adresse eingeben und den Verkaufspreis eines in den letzten fünf Jahren verkauften Hauses ermitteln können.
- Lokale Immobilien-Websites: Einige große Immobilienkonzerne können eine Auflistung der kürzlich verkauften Immobilien in ihrer Umgebung erstellen. Ein Beispiel ist Crye-Leike in Tennessee; Auf der Website können Sie die Adresse einer bestimmten Immobilie eingeben, um herauszufinden, wofür sie verkauft wurde.