Vielleicht haben Sie mehrere Monate oder sogar Jahre gesucht und nun das perfekte Zuhause gefunden. Ihr Traum kommt mit aufwendig detailliertem Rollwerk, einem handgeschnitzten Newel-Pfosten oder stattlichen weißen Säulen. Es ist auch als beitragende Ressource für einen historischen Bezirk im National Register of Historic Places aufgeführt. Was bedeutet das? Welche Dinge sollten Sie beachten, bevor Sie entscheiden, dass dieses Haus für Sie geeignet ist?
1. Wenn Sie ein historisches Haus besitzen, werden Sie Teil von etwas Größerem.
Eine Eintragung im National Register ist eine besondere, gehobene Annehmlichkeit, die eine bestimmte Gruppe von Eigenheimkäufern anzieht, meint Tom Zannelli, ein leitender Verkaufsvertreter von Paragon Real Estate in San Francisco, obwohl ihr Charme auch unerwartete Käufer gewinnen kann. Der Besitz einer Immobilie in einem historischen Viertel bietet Ihnen die einzigartige Gelegenheit, die Geschichte Ihres Hauses als Verwalter eines anerkannten Beitrags zur Vergangenheit unserer Nation zu interpretieren und zu teilen.
Thom und Lynn Wood, Architekten und Direktoren von Time Line Architecture, entschieden sich bewusst für das Wohnen in ihrer Nachbarschaft von sanierten Militärhäusern in Fort Ethan Allen in Essex, VT. Sowohl die Umgebung als auch das Haus förderten die Wiederverwendung von Wohnhäusern, während der Raum ungewöhnliches Design, Handwerkskunst und Materialien bot. „Es war eine Chance, Teil von etwas Größerem und Einzigartigem zu sein“, sagte Lynn.
2. Der Kauf eines historischen Hauses bietet eine beträchtliche Kapitalrendite.
Ein Zitat aus dem National Register bestätigt die historische Bedeutung eines Hauses, aber der wahre Wert kann in der Stabilität und Stärke des Wertes der Immobilie realisiert werden. Eine Studie aus dem Jahr 2000 über den Verkauf von Eigenheimen in South Carolina zeigte, dass Häuser in den historischen Vierteln von Columbia 26 Prozent schneller verkauft wurden als der Gesamtmarkt; während historische Beauport-Besitzer einen satten 21 Prozent höheren Verkaufspreis sahen. In Rom, GA, stieg der Wert von Immobilien in ausgewiesenen historischen Vierteln zwischen 1980 und 1996 um 10 Prozent stärker als vergleichbare Immobilien ohne historische Ausweisung. Studien in Texas, New York und Pennsylvania belegen die positive Wirkung einer Ausweisung historischer Viertel auf den Immobilienwert insgesamt steigt zwischen 5 und 20 Prozent. Die Wertstabilität der Immobilie scheint sich auch auf die Eigentumsverhältnisse der Eigentümer auszudehnen: In historischen Vierteln gibt es Berichten zufolge eine geringere Eigentümerfluktuation als in Stadtteilen ohne diese Unterscheidung.
3. Renovierungen und Ergänzungen eines historischen Hauses können geregelt werden.
Die Aufnahme in das Nationalregister ist eine Anerkennung der Bedeutung einer Immobilie für ihre Gemeinschaft, ihren Staat oder ihre Nation. Einige Käufer von Eigenheimen sind möglicherweise besorgt über diese Ausweisung durch den National Park Service, da sie eine Verletzung ihrer Eigentumsrechte befürchten. Aber im Großen und Ganzen sind diese Bedenken unbegründet, solange die Arbeit kein Bundesgeld erhält und keine Bundeslizenz oder Genehmigung benötigt. Eigentümer sind nicht verpflichtet, ihr Eigentum zu restaurieren oder ihre Türen für die Öffentlichkeit zu öffnen.
Viele Gemeinden haben jedoch Designkontrollbezirke in Gebieten ausgewiesen, denen eine besondere historische, architektonische, landschaftliche, kulturelle oder visuelle Bedeutung zugeschrieben wurde. Gebäude in diesen Bereichen können auf geplante Änderungen, Ergänzungen oder Abrisse überprüft werden. Diese Erhaltungsverordnungen helfen Hausbesitzern, ihre Investitionen zu schützen, indem sie den historischen Charakter ihrer Nachbarschaften bewahren. Ein potenzieller Eigenheimkäufer einer Immobilie in einem etablierten historischen Viertel ist gut beraten, das örtliche Planungs- und Bebauungsamt aufzusuchen, um festzustellen, welche Richtlinien für sie gelten.
Die Überprüfung jedes Projekts kann die Skala von einer oberflächlichen Bewertung durch einen Zonenverwalter bis hin zu einer Überprüfung durch eine sekundäre Kommission umfassen, die speziell zu Fragen der historischen Sensibilität und der architektonischen Kompatibilität berät. Für bestimmte Arten von Arbeiten müssen Hausbesitzer möglicherweise eine Genehmigung namens Certificate of Appropriateness (COA) oder Permit for Minor Work von ihrem Planungsbüro oder historischen Überprüfungsausschuss einholen. Gemeinden, die auf Kulturerbetourismus angewiesen sind, haben häufig strengere Überprüfungsverfahren: Historic Savannah erfordert eine Überprüfung auf geringfügige Änderungen wie das Auswechseln von Markisen. Im Row House District von New York City ist ein COA erforderlich, bevor Außenjalousien ausgetauscht werden. Die Überprüfung gilt nur für das Äußere eines Gebäudes in einem historischen Viertel und wirkt sich nicht auf innere Veränderungen aus.
Einige historische Bezirkskommissionen können den Ersatz beschädigter Materialien in Form von Sachleistungen verlangen, d. h. durch originale Material- oder Konstruktionsmerkmale des Gebäudes. Während der Umbau eines historischen Hauses spezifische oder teure Materialien oder Handwerkskunst erfordern kann, wird dies mit der Wahrscheinlichkeit abgewogen, dass die Investition hält. Darüber hinaus ist es weniger wahrscheinlich, dass das geschützte Eigentum Ihres Nachbarn in einer Weise verändert wird, die Ihren Eigentumswert verringern könnte.
4. Ein historisches Haus kann Zugang zu Ressourcen zur Erhaltung haben.
In einigen Fällen können Gebäude, die im Nationalregister als beitragende Ressourcen aufgeführt sind, für eine begrenzte finanzielle Unterstützung in Form von Zuschüssen, Darlehen oder Steueranreizen in Frage kommen. Georgia hat die Grundsteuerbescheide für ausgewiesene historische Immobilien für acht Jahre eingefroren. Die Bundesregierung beschränkt derzeit die Möglichkeiten der Steuervergünstigung auf einkommensschaffende Strukturen (und nicht ausschließlich auf Wohnimmobilien). Naturschutzorganisationen sind eine weitere Quelle für bescheidene finanzielle Unterstützung.
Konservierungsdienstbarkeiten können durch lokale Regierungen oder private Organisationen wie Historic New England (ehemals Society for the Preservation of New England Antiquities) arrangiert werden. Diese Vorkehrungen können die Grundsteuerbelastung verringern und gleichzeitig die Erhaltung, den Schutz und die Instandhaltung Ihres historischen Eigentums gewährleisten. Die Programme unterscheiden sich von einem Staat zum anderen, also erkundigen Sie sich bei Ihrem State Historic Preservation Office (SHPO), der lokalen Planungsbehörde oder der Community Historical Society.
Tausende von historischen Bezirken wurden von der Bundesregierung in das National Register aufgenommen, von den Wahrzeichen Newports bis hin zu bescheidenen Mühlenhäusern in Neuengland. Für weitere Informationen wenden Sie sich an das National Register of Historic Places oder Ihr lokales State Historic Preservation Office.