Es ist kein Kinderspiel, aber das 203k-Programm der Federal Housing Agency ermöglicht es Eigenheimbesitzern, im Rahmen ihres FHA-versicherten Kauf- oder Refinanzierungsdarlehens Eigenheimverbesserungen zu finanzieren.
Wie viel? Es hängt davon ab, ob. Wie funktioniert es? Es hängt davon ab, ob.
Ja… es ist ein Regierungsprogramm. Aber selbst bei rekordniedrigen Hypothekenzinsen ist die FHA, die selbstgenutzte Hypotheken von privaten Kreditgebern garantiert, die Hypothek der Wahl für risikoscheue Kreditgeber. Das allein macht das 203k-Programm einen Besuch wert.
Zu den wichtigsten Faktoren, die Sie verfolgen müssen, gehören:
- Ihr neuer bester Freund ist der 203k-Inspektor. Da die Renovierungsgelder im Gesamtdarlehen enthalten sind (nicht separat ausgestellt), muss ein von der FHA zugelassener Inspektor das Haus und das vorgeschlagene Projekt untersuchen, um sicherzustellen, dass alles den Gesamtwert des Darlehens trägt. Diese Inspektoren sind in der Regel Heiminspektoren mit FHA-Superkräften, daher ist die Zusammenarbeit mit ihnen eine extreme Version der Arbeit mit einem durchschnittlichen Heiminspektor.
- Wie der Prozess funktioniert, ändert sich ständig. Als Zivilist können Sie unmöglich mit allen Nuancen von vorgeschlagenen, angenommenen, stornierten und wiederhergestellten Änderungen Schritt halten. Die schlechte Nachricht ist, dass auch die Kreditgeber damit nicht Schritt halten können. Der Schlüssel, sagt Randy Navarro, Berater von 203k (von The Complete Inspection Company in einem Vorort von Seattle), ist, einen Kreditsachbearbeiter auszuwählen, der regelmäßig 203k-Kredite bearbeitet. Entscheiden Sie sich nicht nur für einen Kreditgeber, der diese Kredite abwickelt – es gibt möglicherweise keinen einzigen erfahrenen Kreditsachbearbeiter im gesamten Gebäude. Informieren Sie potenzielle Kreditsachbearbeiter darüber, wie viele 203.000 Kredite sie jährlich bearbeiten, und sprechen Sie mit den 203.000 Inspektoren, mit denen sie zusammenarbeiten. Ein unbeholfener Kreditsachbearbeiter kann einen bereits komplexen Prozess hoffnungslos verwirren. „Sei kein Versuchskaninchen für einen Kreditsachbearbeiter“, sagt Navarro.
- Immobilienmakler sind keine zuverlässige Informationsquelle zu 203.000 Krediten. Sie haben noch weniger Anreiz, mit komplizierten Regeln Schritt zu halten. Und vor allem haben Immobilienmakler kein Mitspracherecht bei der Kreditvergabe.
- Wie viel Sie ausleihen können, variiert je nach Region, Als Faustregel gilt jedoch, dass der Gesamtwert des Darlehens den maximalen FHA-Darlehensbetrag für Ihre Region nicht überschreiten darf. Das heißt, damit die Finanzen funktionieren, müssen Sie günstig kaufen und den Marktwert des Hauses mit moderaten, marktgerechten Verbesserungen erheblich verbessern. Bingo! Das ist der springende Punkt des Programms.
Der Auftragnehmer erhält keine Mittel im Voraus. Der Kreditgeber wird die Mittel erst freigeben, wenn die Arbeit abgeschlossen und genehmigt ist. Das ist eine schlechte Nachricht für Auftragnehmer mit Cashflow-Problemen, aber eine gute Nachricht für kompetente Auftragnehmer, die die Garantie mögen, dass das Geld am Ende der Arbeit auf sie wartet. (Es ist bekannt, dass Hausbesitzer kein Geld mehr haben und ihren Auftragnehmern nichts sagen.)
Ihr Kreditantrag bleibt auf Kurs, wenn Sie sich daran erinnern, dass es sich bei den 203k um einen Mischkredit handelt, was bedeutet, dass Ihr Renovierungsprojekt vom Kreditgeber viel stärker überwacht wird, als dies bei einer normalen Auszahlungsrefinanzierung oder einem Baufinanzierungsdarlehen der Fall wäre. „Man kann mit dem Geld nicht machen, was man will“, sagt Navarro. „Wenn du ein Rebell bist und Onkel Billy das Dach statt eines qualifizierten Bauunternehmers machen lässt, wirst du in Schwierigkeiten geraten. Aber wenn man bereit ist, sich an die Regeln zu halten, wird es gut gehen.“
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