Flipping Houses sieht im Reality-TV immer so cool aus, und es besteht kein Zweifel, dass diese in 60-Minuten-Segmente komprimierten Shows zur Popularität dieses Immobilieninvestitionstrends beigetragen haben. In Wirklichkeit kann das Umdrehen von notleidenden Immobilien berauschend sein, aber es kann auch zu einer finanziellen Katastrophe führen.
Ist eine globale Pandemie also der richtige Zeitpunkt, um in das House-flipping-Geschäft einzusteigen? Oder ist das der schlimmste Fehler, den Sie machen können?
Home Flipping-Raten sind gesunken
Laut einem neuen Bericht von ATTOM Data Solutions steigt und fällt das House Flipping, je nachdem, welche Statistiken Sie betrachten. Allein im dritten Quartal 2022-2023 (dem letzten Quartal, für das zum Zeitpunkt der Veröffentlichung Daten vorlagen) wurden beispielsweise 57.155 Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gespiegelt. Dies entspricht dem Bericht zufolge 5,1 Prozent aller Hausverkäufe in diesem Quartal.
Das ist eine Menge Flipping, bis man bedenkt, dass Flips im zweiten Quartal 2022-2023 5,7 Prozent aller Hausverkäufe ausmachten. Und im dritten Quartal 2022-2023 machten Flips 5,5 Prozent aller Hausverkäufe aus.
Dies bedeutet, dass die Rate der Hausumkehrungen gesunken ist, und laut dem Bericht ist dieser Trend in mehr als 90 Prozent der lokalen Märkte (148 von 159 Metropolregionen) konsistent.
Die größten vierteljährlichen Rückgänge waren in den folgenden Ballungsräumen zu verzeichnen:
- Killen, Texas (-44,5 Prozent)
- Savannah, Georgia (-43 Prozent)
- York, Penn. (-42 Prozent)
- Greeley, Colorado (-41,5 Prozent)
- Springfield, Massachusetts (-39,8 Prozent)
Andere Städte mit vierteljährlichen Rückgängen – zwischen 39,1 und 37 Prozent – umfassen Raleigh, N.C.; Atlanta; Kansas City, Missouri; San Diego; und Rochester, N. Y.
Allerdings verzeichneten einige Gebiete sogar einen Anstieg der Home-Flipping-Raten. Die größten Zuwächse gab es in folgenden Bereichen:
- Davenport, Iowa (+18,5 Prozent)
- Hilton Head, S.C. (+16,8 Prozent)
- Scranton, Penn. (+12,2 Prozent)
- Amarillo, Texas (+10,9 Prozent)
- Kalamazoo, Michigan (+7,7 Prozent)
House-Flipping-Returns nehmen zu
Während die Rate der Flips sinkt, waren die Gewinne laut dem Bericht tatsächlich hoch. Im dritten Quartal 2022-2023 wurden Flipped Homes für einen Bruttogewinn von 73.766 US-Dollar verkauft, verglichen mit 69.000 US-Dollar im zweiten Quartal 2022-2023 und 61.800 US-Dollar im dritten Quartal 2022-2023. Dies ist die höchste Kapitalrendite seit dem ersten Quartal 2022-2023. mit einem ROI von 48 Prozent.
Diese Gewinnmargen waren in 104 der 159 analysierten Metropolregionen konsistent. Die größten Gewinnmargen lagen in den folgenden Bereichen:
- Brownsville, Texas (182,9 Prozent)
- Austin, Texas (176,4 Prozent)
- Waco, Texas (157,4 Prozent)
- Springfield, Missouri (145,3 Prozent)
- Savannah, Georgia (143,6 Prozent)
Andere Städte mit großen jährlichen Gewinnmargensteigerungen – von 74 bis 54 Prozent – umfassen Raleigh, N.C.; Phönix; Kansas City, Missouri; und Las Vegas.
Einige Bereiche verzeichneten jedoch Rückgänge bei den Renditen von Home-Flipping-Anlagen. Die größten Rückgänge gab es in folgenden Bereichen:
- Fronleichnam, Texas (77 Prozent)
- Hilton Head, SC (72,9 Prozent)
- Boulder, Colorado (69,1 Prozent)
- Wilmington, N.C. (58,9 Prozent)
- South Bend, Ind. (54,1 Prozent)
Durchschnittliche Zeit zum Umdrehen erhöht sich
Der Bericht zeigt auch, dass es während der Pandemie länger dauert, die Häuser umzudrehen. Im dritten Quartal 2022-2023 betrug die durchschnittliche Zeit bis zum Abschluss von Transaktionen 192 Tage. Im zweiten Quartal 2022-2023 betrug die durchschnittliche Zeit 184 Tage, im dritten Quartal 2022-2023 waren es nur noch 184 Tage.
Tatsächlich war der Durchschnitt des dritten Quartals 2022-2023 von 192 Tagen die längste durchschnittliche Zeit seit 17 Jahren (seit dem dritten Quartal 2003).
Warum Sie in das Spiel einsteigen sollten
Ist dies also ein guter Zeitpunkt, um in den House-Flipping-Markt einzutauchen? Henry Angeli III, Besitzer von Henry Buys Homes in Jacksonville, Florida, glaubt, dass es eine großartige Zeit ist, Häuser umzudrehen. „Aufgrund der gestiegenen Nachfrage infolge der niedrigeren Hypothekenzinsen gibt es rekordniedrige Lagerbestände“, sagt er. „Jeder versucht, von diesen niedrigeren Zinssätzen aufgrund der erhöhten Kaufkraft zu profitieren – insbesondere in meinem Markt in Jacksonville.“
Seine Begeisterung wird von Luke Smith, dem Gründer von We Buy Property In Kentucky, geteilt, der glaubt, dass jetzt ein besserer Zeitpunkt denn je ist, um in das Geschäft einzusteigen. Smith weist auch auf niedrige Lagerbestände hin, die zu einer hohen Nachfrage führen. „Materialien für eine Renovierung sind teurer, da die Preise aufgrund von Mängeln in der Lieferkette aufgrund der Pandemie gestiegen sind, aber die Immobilienwerte steigen schnell“, erklärt Smith. "Die starke Nachfrage hat dazu geführt, dass Immobilienwerte in Rekordgeschwindigkeit und höheren Preispunkten gehandelt werden, was großartig für das Hausflippen ist."
Smith warnt davor, zu viel zu bezahlen, um in den Haus-Flipping-Markt einzusteigen. „Aber ansonsten, wenn Sie ein Projekt problemlos managen können, können Sie die Nase vorn haben.“
Warum Sie nicht in das Spiel einsteigen sollten
Nicht alle sind jedoch so optimistisch, was den Erfolg von Neulingen im Hausflippen-Geschäft angeht. „Im Moment gibt es ‚Rekordgewinne‘, weil der Markt für Eigenheime aufgrund von COVID-19 explodiert ist und exponentiell über den Markt hinaus gewachsen ist, als die heutigen Häuser erstmals gekauft wurden“, sagt Ryan Serhant, ein Immobilienmakler und Co-Star auf Bravos Millionen-Dollar-Auflistung New York. „Aber dieses Delta wird nicht von Dauer sein“, warnt er. „Im House-Flipping-Geschäft verdient man Geld, wenn man Kaufen; Steigen Sie heute nicht in das Geschäft ein, basierend darauf, wo Häuser sind Verkauf at-das ist der Rückwärtsweg.“
Auch Jonathan Faccone, geschäftsführendes Mitglied und Gründer von Halo HomeBuyers in Bridgewater, N.J., ist in Bezug auf Neuankömmlinge vorsichtig. „Obwohl der Immobilienmarkt insgesamt gut ist und die Gewinnmargen höher sind als früher, würde ich den Leuten nicht empfehlen, sofort in dieses Geschäft einzusteigen.“ Und er nennt drei Gründe dafür:
1. Es ist extrem schwierig, für neue Investoren gute Deals zu finden.
„Der Markt ist bereits mit vielen erfahrenen Investoren gesättigt, die nach Deals mit der richtigen Gewinnspanne suchen.“ Faccone sagt, dass es für brandneue Investoren unglaublich schwer ist, zu konkurrieren, es sei denn, sie sind bereit, mehr für das gleiche Haus zu zahlen. „Wenn Sie zu viel bezahlen müssen, um in ein Projekt einzusteigen, gehen Sie letztendlich ein höheres Risiko ein, Geld zu verlieren.“
2. Die Pandemie erschwert die Renovierung von Immobilien.
Um einen Gewinn zu erzielen, ist es laut Faccone immer das Ziel, in kürzester Zeit in das Projekt einzusteigen und wieder herauszukommen. „Dadurch wird sichergestellt, dass Sie Ihr Gewinnpotenzial maximieren und gleichzeitig andere Risiken wie übermäßige Ausgaben für Renovierungen oder das Nichterreichen Ihres prognostizierten Verkaufspreises mindern.“ Da die Townships jedoch langsam (und oft mit reduziertem Personal) arbeiten, dauert es länger, bis Inspektionen, Baugenehmigungen usw. abgeschlossen sind. „Dies ist ein Problem, da mit zunehmender Projektzeit die Transportkosten steigen, was die Gewinne schmälert.“ Noch gefährlicher ist, sagt er, dass sich der Markt verschieben kann – und wenn das passiert, während man ein Projekt durchführt, könnte es katastrophal sein.
3. Durch die Pandemie ist es schwieriger geworden, vieles zu analysieren.
„Der Schlüssel zum erfolgreichen Umdrehen von Häusern ist der Kauf zum richtigen Preis, was eine korrekte Bewertung eines Hauses erfordert, um festzustellen, wofür es verkauft werden kann.“ In einer perfekten Umgebung ist es laut Faccone schwierig, den ARV des Hauses (nach der Reparatur) zu bewerten, sagt jedoch, dass COVID-19 dazu führt, dass sich die Preise schnell anpassen. „Es wird immer schwieriger, genau vorherzusagen, wie hoch der ARV sein wird, wenn Sie bereit sind, das Haus auf den Markt zu bringen, und es wird eher ein Ratespiel als eine kalkulierte Investitionsentscheidung.“ Er empfiehlt, mit dem Einsteigen zu warten, bis sich der Markt stabilisiert hat.