Planung Ihres Eigenheims – wo Sie anfangen sollen

Da die Immobilienmärkte im ganzen Land mit schleppenden Verkäufen und sinkenden Preisen zu kämpfen haben, entscheiden sich viele Menschen, die vor ein paar Jahren vielleicht beschlossen haben, ein kleineres Haus zu verkaufen, um in ein größeres zu ziehen, jetzt umzugestalten und mehr Platz zu schaffen. Und obwohl das Hinzufügen von Quadratmetern eine solide finanzielle Entscheidung sein kann, stellt es dennoch eine große Investition dar.

Seien Sie realistisch in Bezug auf Ihr Budget

Hausbesitzer, die ihre Budgets nicht realistisch einschätzen, sind eines der größten Hindernisse für erfolgreiche Renovierungen, sagt Greg Harth, Präsident von Harth Builders aus Spring House, Pennsylvania. „Wenn es um das Budget geht, kommen die Leute ins Gespräch und denken darüber nach, was ihr Projekt kosten wird und was sie ausgeben möchten, und diese Zahlen sind normalerweise für sie gleich“, sagt er. „Leider ist das manchmal einfach nicht realistisch. Deshalb sprechen wir gerne gleich über das Budget.“

Ein weiterer Grund, warum es wichtig ist, mit dem Budget zu beginnen, besteht darin, dass Ihr Auftragnehmer weiß, worüber er mit Ihnen sprechen sollte. „Man kann so viel Arbeit leisten und sie so für ein Projekt begeistern, nur um festzustellen, dass sie nicht das Geld dafür haben“, sagt Nick Barile, Präsident von York Construction & Development mit Sitz in Greenwich, Connecticut. „Die Leute haben wirklich falsche Vorstellungen davon, wie viel bestimmte Ergänzungen kosten werden, weil sie nicht immer alles erkennen, was darin steckt. Vor kurzem hatte ich eine Person, die einige wirklich fantastische, großartige Ideen hatte, was er mit seinem Haus machen wollte, aber es stellte sich heraus, dass er dachte, dass es ungefähr die Hälfte des tatsächlichen Kostenvoranschlags kosten würde. Es klingt irgendwie schlecht zu sagen, dass das erste, worüber man sprechen sollte, das Budget sein sollte, aber es ist so.“

Ein realistisches Budget bedeutet nicht nur, nicht übertrieben zu werden, sagt Dave Whitehorn, Mitinhaber von Kitchen and Bath Unlimited in Derry, N.H., das sich auf Umbauten und Ergänzungen von Küchen und Bädern spezialisiert hat. „Manche Leute machen ihre Hausaufgaben nicht, wenn es um die Zuweisung eines realistischen Budgets geht“, sagt Whitehorn. „Das Budget kann den Leuten im oberen Bereich sicherlich schnell entgehen, aber es kann auch am unteren Ende ein Problem sein. Wenn sie kein realistisches Budget haben, werden sie nie bekommen, was sie wollen.“

Schließlich ist es in der aktuellen Finanzlage wichtig, sich sofort die Finanzierung zu sichern, auch wenn Sie über hervorragende Kredite verfügen. Harth sagt, dass Menschen, die in der Vergangenheit bedenkenlos für Eigenheimkredite bewilligt worden wären, jetzt abgewiesen werden. „Wir raten den Leuten von Anfang an, zur Bank zu gehen“, sagt er. „Wir haben Projekte, die bereit sind, zu starten, und Menschen mit phänomenalen Kreditpunkten – über 700 – und Doppeleinkommen haben Schwierigkeiten, die Finanzierung zu sichern.“

Lassen Sie sich von Experten über die besten Verbesserungen beraten

Schon vor einem Treffen mit einem Bauunternehmer kann es sich lohnen, sich mit einem Immobilienprofi zu Ihrem Neuzugang zu beraten.

„Makler sind sehr nützlich, wenn sie eine Erweiterung in Betracht ziehen“, sagt Kary J. Bartmasser, lizenzierter Realtor® und Certified Public Accountant in Beverly Hills, Kalifornien. „Sie können die verkauften Comps (vergleichbare Angebote) in Ihrer Nähe analysieren. Diese Flächenkompensationen können zeigen, wie zusätzliche Schlafzimmer oder Badezimmer den Wert Ihres Hauses basierend auf Ihrer Umgebung erhöhen können. Ihr Hauptziel ist es, nicht zu viel für Ihre Nachbarschaft auszugeben.“

Bartmasser sagt, einer der größten Fehler, die er sieht, sei das Überbauen. „Bauen Sie kein Herrenhaus, in dem einstöckiges Gebäude die Norm ist“, sagt er. "Sie wollen nicht das teuerste Haus am Block haben."

„Von Immobilienmaklern wird ständig erwartet, dass sie ‚überverbesserte‘ Immobilien verkaufen“, sagt der in New Hartford, New York, ansässige Immobilienmakler Jean Hunt. „Wenn Ihr Haus jedoch am unteren Ende der Preisspanne für Ihre Nachbarschaft liegt, sollten Sie Verbesserungen vornehmen. Ich habe das kleinste und günstigste Haus in meiner Straße gekauft, und ich habe mich sehr wohl gefühlt, zweimal zu bauen - ich bin immer noch innerhalb der Preisspanne für meine Nachbarschaft.“

Abgesehen davon, dass sich Ihre Verbesserungen beim Verkauf auszahlen, ist es sowohl strukturell als auch finanziell sinnvoll, einen Architekten Ihres Vertrauens für Ihr Projekt zu haben. „Es ist immer gut, einen Architekten oder einen Designprofi zu haben, der Hausbesitzern zu Beginn des Umbauprozesses hilft, Informationen zu sammeln und Hausaufgaben zu machen“, sagt Ken Hirsch, AIA, Eigentümer von Hirsch Architects, Inc. in Boca Raton, Florida. „ Sie tauchen ein, und je nachdem, wann sie endlich mit einem Bauunternehmer oder einem Designprofi sprechen, sind sie möglicherweise nicht wirklich bereit, praktische Entscheidungen zu treffen. Der beste Weg ist, einen Fachmann zu finden, der wirklich Erfahrung in diesem Prozess hat, und ihn die Hausbesitzer durch ihn führen zu lassen.“

Finden Sie den richtigen Auftragnehmer für Ihren Job

Bei so viel Geld und emotionalen Investitionen, die auf dem Spiel stehen, ist eine der wichtigsten Entscheidungen, die Sie beim Ausbau Ihres Hauses treffen werden, der Auftragnehmer, den Sie wählen. Der größte Fehler, den Hausbesitzer machen, ist einfach, sagt Hunt. „Nicht wettbewerbsfähige Angebote von Bauunternehmern zu erhalten, ist einer der häufigsten Fehler, die Menschen machen, wenn sie ihr Haus erweitern“, sagt sie. „Die Entscheidung für den ersten Auftragnehmer und das erste Angebot könnte Ihr größter Fehler sein. Bei einer Operation holen Sie sich eine zweite Meinung ein. Warum nicht dasselbe für Ihr Haus tun?“

Das Stellen einiger grundlegender Fragen im Bewerbungs- und Bieterprozess kann Auftragnehmer aussondern, die möglicherweise nicht zu Ihrem Stil passen, sagt Whitehorn. „Wenn Sie ein Hausbesitzer sind und ein großes Projekt durchführen, werden sie in Ihrem Haus sein, sie werden für lange Zeit in Ihrem Leben sein“, sagt er. „Finden Sie heraus, wie viele verschiedene Personen während des Projekts in Ihrem Haus sein werden, finden Sie heraus, wie ihr Zahlungsplan aussieht und wie sie mit Zahlungen und Änderungsaufträgen umgehen. Wenn Ihnen diese Antworten nicht gefallen, kann dies ein verräterisches Zeichen sein, dass dies nicht der richtige Auftragnehmer für Sie ist.“

Whitehorn warnt auch davor, sich zu stark auf Referenzen zu verlassen. „Referenzen können hilfreich sein, aber denken Sie daran, dass die meisten Auftragnehmer eine Liste ihrer bevorzugten Kunden haben, die sie als Referenzen verwenden“, sagt er. "Also, ich würde die Bedeutung davon nicht überbewerten."

Abgesehen davon, dass Hausbesitzer die Arbeit eines Auftragnehmers mögen, sich ihrer Geschäftspraktiken sicher sind und sich auf das Budget einigen, sollten Hausbesitzer einen weiteren Faktor nicht übersehen, sagt Colin O’Neill, Miteigentümer von Whitehorn von Kitchen and Bath Unlimited. „Sie sprechen mit jemandem, dem Sie überlegen, Zehntausende von Dollar zu geben, um drastische Veränderungen an Ihrem Zuhause vorzunehmen“, sagt er. „Man muss ihnen auf persönlicher Ebene wirklich vertrauen können.“

Überlegen Sie sorgfältig, warum Sie mehr Platz benötigen

Es ist wichtig, sorgfältig zu überlegen, warum Sie mehr Platz wünschen oder benötigen, um zu entscheiden, wie Sie Ihre Erweiterung vornehmen möchten. Sie werden vielleicht überrascht sein, dass das, was Sie wollten, nicht die beste Antwort auf Ihr Problem ist, sagt Harth.

„Wir schauen uns das Haus als Ganzes an und wie der Raum genutzt wird“, sagt er. Harth sagt, er habe kürzlich mit einer Familie zusammengearbeitet, die ihn kontaktiert habe, um ihr Zuhause für ein Spielzimmer zu vergrößern. „Sie sagten, sie hätten es satt, ständig über die Spielsachen der Kinder zu steigen“, sagt Harth. „Aber als ich wirklich eingestiegen bin und mich umgesehen habe, wurde mir klar, dass eine bessere Lösung für ihr Platzproblem darin besteht, eine Hauptschlafzimmersuite hinzuzufügen und das alte Schlafzimmer in ein Spielzimmer zu verwandeln.“

Ein Grund, warum dies die bessere Lösung war, war, dass die Kapitalrendite (ROI) von Master-Schlafzimmer-Suiten besser ist als die von Spielzimmern. Und selbst wenn Sie planen, viele Jahre in Ihrem Haus zu bleiben, ist es immer noch ratsam, zu überlegen, wie attraktiv Ihr Anbau für zukünftige Käufer sein wird.

Was sind also die „profitabelsten“ Ergänzungen? Bartmasser sagt, dass das Hinzufügen von Badezimmern und das Erweitern von Küchen immerwährende Gewinner sind. Harth stimmt zu, dass Küchenerweiterungen oder -erweiterungen einen sehr hohen ROI haben, und er fügt hinzu, dass er viele Anfragen für Erweiterungen im zweiten Stock und Schlafzimmer-Suiten sieht, und diese zahlen sich auch aus, wenn es um den Verkauf geht. Laut dem Cost vs. Value Report des Remodel Magazine aus dem Jahr 2010 kompensieren die Erweiterungen im zweiten Stock in den meisten Teilen des Landes mehr als 80 Prozent der Kosten.

Und wieder ist es wichtig, nicht nur den „durchschnittlichen“ Return on Investment zu berücksichtigen, sondern auch, was für Ihre Gegend und Ihre unmittelbare Nachbarschaft richtig ist. Tun Sie nicht zu viel, sagt Barile, oder Sie werden möglicherweise sinkende Renditen Ihrer Investition feststellen. „Es ist so wichtig, die anderen Häuser in der Umgebung und das Typische für die Gegend zu berücksichtigen“, sagt er. „Du willst kein Renoir in einem Viertel von Kunstdrucken schaffen.“

Seien Sie ein guter Kunde

Die Erweiterung Ihres Hauses kann eine aufregende Zeit sein, aber auch eine Zeit, die von Stress und Gelddruck geprägt ist. Während Ihr Auftragnehmer, Ihr Architekt und Ihre Designer für Sie arbeiten, ist es unerlässlich, dass Sie verstehen, was es bedeutet, ein guter Kunde zu sein, sagt O’Neill.

„Wählen Sie einen Auftragnehmer, dem Sie wirklich vertrauen“, sagt er. „Was oft passiert, ist, dass die Leute diese Wahl aufgrund der falschen Kriterien treffen, wie zum Beispiel zu viel. oder nicht genug. Betonung des Preises, dann versuchen sie, die Person im Mikromanagement zu verwalten, anstatt sie ihre Arbeit machen zu lassen und sie dann für die Ergebnisse verantwortlich zu machen. Nehmen Sie sich die Zeit, stellen Sie die richtige Person ein, vertrauen Sie darauf, dass sie Ihnen das Endergebnis liefert, und Sie werden Erfolg haben.“

Weitere Tipps zur Auswahl eines Umbauprofis

Abgesehen von der Due Diligence, indem auf der Better Business Bureau-Website und anderen ähnlichen Websites nach Beschwerden gesucht wird, ist es klug, einen von der National Association of the Remodeling Industry zertifizierten Fachmann zu wählen, sagt Harth, der an Orten wie seinem Heimatstaat Pennsylvania anmerkt, dass Lizenzen ist für Auftragnehmer nicht erforderlich. „Man braucht eine Lizenz, um jemandem die Nägel zu machen, aber nicht, um an seinem Haus zu arbeiten“, sagt er. „Indem Sie sich für einen lokalen Fachmann entscheiden, der ein NARI-Auftragnehmer ist, wissen Sie, dass Sie einen seriösen Partner bekommen.“

Hier sind ein paar Warnsignale von NARI, die darauf hindeuten, dass Sie es möglicherweise mit einem weniger seriösen Umbauer zu tun haben:

Sie können den Namen, die Adresse, die Telefonnummer oder die Anmeldeinformationen des Umbauers nicht überprüfen.
Das Unternehmen oder der Verkäufer sagt, dass Ihr Zuhause für Werbezwecke genutzt wird, sodass Sie einen „Sonderpreis“ erhalten.
Der Bauherr/Renovierer sagt Ihnen, dass ein Sonderpreis nur verfügbar ist, wenn Sie den Vertrag „heute“ unterschreiben.
Es werden keine Referenzen angegeben.
Informationen, die Sie vom Auftragnehmer erhalten, sind veraltet oder nicht mehr gültig.
Sie können die Lizenz- oder Versicherungsinformationen nicht überprüfen.
Sie werden gebeten, den gesamten Auftrag im Voraus zu bezahlen oder in bar an einen Verkäufer statt per Scheck oder Zahlungsanweisung an das Unternehmen selbst zu zahlen.
Das Unternehmen ist nicht im Telefonbuch zu finden und nicht beim örtlichen Better Business Bureau oder bei einem örtlichen Handelsverband wie NARI gelistet.
Der Auftragnehmer bietet Ihr Recht, den Vertrag innerhalb von drei Tagen zu widerrufen, nicht an, informiert oder verlängert es nicht. Die schriftliche Mitteilung Ihres Widerrufsrechts ist gesetzlich vorgeschrieben. Diese Nachfrist ermöglicht es Ihnen, Ihre Meinung zu ändern und den Vertrag ohne Vertragsstrafe für null und nichtig zu erklären (wenn der Vertrag an einem anderen Ort als dem Geschäftssitz des Auftragnehmers oder geeigneten Geschäftsräumen, beispielsweise bei Ihnen zu Hause, abgeschlossen wurde).

Seien Sie außerdem vorsichtig, wenn:

Sie erhalten vage oder widerstrebende Antworten.
Der Auftragnehmer weist schlechte Kommunikationsfähigkeiten oder beschreibende Fähigkeiten auf.
Der Auftragnehmer ist nicht zugänglich.
Ihre Fragen werden nicht zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet.
Der Auftragnehmer ist ungeduldig und hört nicht zu.
Statt auf Ihre Bedürfnisse als Hausbesitzer wird nur die Arbeit angesprochen.
Es wird kein Buch über frühere Projekte vorgestellt.