Sie wissen, was Sie für Ihr Eigenheim bezahlt haben und wie viel das Nachbarhaus kostet. Sie wissen, was Sie in die Renovierung gesteckt haben. Aber was Sie vielleicht nicht wissen, ist, wie viel ein Kreditgeber bereit ist zu finanzieren, wenn Ihr Haus zum Verkauf steht, ob Sie auf dem Markt sind, um sich zu refinanzieren oder wenn Sie erwägen, eine Eigenheimkreditlinie (HELOC) hinzuzufügen. Hier kommt ein Wertgutachten ins Spiel. Wertgutachten können auch verwendet werden, um Eigentum während einer Scheidung oder Nachlassregelung aufzuteilen, den Wert eines Hauses zu bestimmen, um die Hypothekenversicherung zu entfernen, oder einen Wert für Steuerzwecke festzulegen.
Bei Immobilientransaktionen ermitteln Gutachter den Verkehrswert einer Immobilie, den wahrscheinlichsten Preis, zu dem sie auf einem freien Markt verkauft würde. Der Kreditgeber verwendet diese Informationen dann, um zu bestimmen, wie viel für die Immobilie verliehen werden soll, sei es ein direkter Verkauf, eine Refinanzierung oder ein Eigenheimkapital. Wenn Sie mit dem Bewertungsprozess nicht vertraut sind, ist es hilfreich zu sehen, wie Fachleute zu den Zahlen gelangen, die Kreditgebern helfen, eine Zahl zu ermitteln. Hier sehen Sie, wie sie funktionieren.
Die Grundlagen
Da die Regierung kontrolliert, wie Bewertungen durchgeführt werden, sind sie voller Vorschriften. In der Regel wird beim Verkauf eines Eigenheims der Gutachter vom Kreditgeber beauftragt und der Kreditgeber gibt die Kosten an den Käufer weiter, normalerweise in der Antragsgebühr. Bei einer Refinanzierung oder beim Erwerb eines Eigenheimanteils zahlt der Eigenheimbesitzer das Gutachten.
Ein Gutachter vergleicht den Verkaufspreis eines Hauses mit dem ähnlicher Häuser, die kürzlich in derselben Gegend verkauft wurden. Diese werden als vergleichbar bezeichnet. Obwohl es keine feste Regel gibt, möchte ein Kreditgeber, wenn er sich bereit erklärt, eine Hypothek zu finanzieren, mindestens drei Vergleichswerte sehen. Gutachter versuchen, einen Apfel-zu-Apfel-Vergleich anzustellen. Zum Beispiel würde ein Gutachter eine 1.700 Quadratmeter große Ranch nicht mit einem zweistöckigen Cape Cod vergleichen, das doppelt so groß ist.
Die Kosten einer Bewertung variieren je nach Region, aber ein Käufer sollte vernünftigerweise davon ausgehen, dass die Abschlusskosten 300 bis 500 US-Dollar erhöhen. Ein Hausbesitzer, der eine zweite Hypothek refinanziert oder hinzufügt, kann aufgefordert werden, die Gebühr im Voraus zu zahlen.
Schätzungen Schätzwert
John Bredemeyer von Realcorp, einem Bewertungsunternehmen aus Omaha, sagt, die Bewertung sei keine Analyse des vereinbarten Verkaufspreises, sondern eine Einschätzung des Wertes der Immobilie. „Der Preis ist der Teil, auf den sich Käufer und Verkäufer einigen, und er kann gleich, höher oder niedriger als der Marktwert sein“, sagt er. Die Bewertung hingegen ist eine Schätzung des wahrscheinlichsten Preises, unter dem die Immobilie erzielen würde normale Marktbedingungen und es wird verwendet, um zu bestimmen, wie viel Geld der Eigentümer mit dem Haus als Sicherheit leihen kann.
Ein Immobiliengutachter besichtigt die Immobilie, aber dieser Schritt ist nicht dasselbe wie eine von einem Käufer in Auftrag gegebene Hausbesichtigung. Ein Gutachter schätzt den Wert eines Hauses, während ein Inspektor seinen physischen Zustand untersucht. Sowohl ein Gutachter als auch ein Inspektor überprüfen das Innere des Hauses, aber ein Gutachter ist da, um die Anzahl und Art der Zimmer, den Grundriss, die Quadratmeterzahl, das Alter, den allgemeinen Zustand und die aufgeführten Annehmlichkeiten zu überprüfen. Ein Gutachter kann die Räume und das Grundstück vermessen und dabei die Lage sowie offensichtliche Mängel feststellen. Inspektoren berichten sowohl über große als auch über kleine Probleme. Während beispielsweise ein Gutachter keine Steckdosen auf ihre Funktionsfähigkeit überprüft, würde ein Prüfer dies tun.
Das Gutachten ist zu niedrig – was nun?
Was ist, wenn die Immobilie für weniger als den von Ihnen erhofften Betrag bewertet wird? Bredemeyer sagt, dass Sie die Bewertung anfechten können, indem Sie zusätzliche Informationen vorlegen. Ziehen Sie in Betracht, Ihren Immobilienmakler ein Paket mit Vergleichswerten zusammenstellen zu lassen, die zu Ihren Gunsten wiegen oder auf Annehmlichkeiten hinweisen, die möglicherweise übersehen wurden. Es gibt keine Garantie, dass Sie eine Anpassung der Bewertung erhalten, aber es ist einen Versuch wert.
Vermeiden Sie potenzielle Probleme
Anstatt von einer niedrigen Bewertung getroffen zu werden, vermeiden Sie die Arten von Problemen, die den Verkauf zum Scheitern bringen. Wenn Sie beispielsweise beim Umbau oder Anbau Ihres Hauses keine entsprechenden Genehmigungen erhalten haben, liegt möglicherweise ein Problem vor.
In vielen Fällen kann unerlaubte Arbeit den Verkauf eines Eigenheims schneller stoppen, als ein Hammer einen Nagel einschlägt. Wie können Sie feststellen, ob eine Ergänzung zulässig ist, wenn Sie sie nicht hinzugefügt haben? Sehen Sie sich die Skizzen an, die bei Ihrem Bezirks- oder Stadtgrundsteueramt hinterlegt sind. Die Chancen stehen gut, dass das Projekt keine Genehmigung hatte, wenn der Zusatz nicht auftaucht.
Obwohl das Fehlen einer Genehmigung den Verkauf eines Eigenheims nicht unbedingt verhindert, könnte dies die Bewertung beeinträchtigen. Bei fehlenden Genehmigungen schlägt Bredemeyer vor, mit den örtlichen Behörden zu sprechen und sich nachträglich eine einzuholen. Es kann eine Strafe kosten, sagt er, aber an den meisten Orten wird es kein Problem geben, wenn es keine Konflikte mit Rückschlaglinien oder Zoneneinteilung gibt.
Eine weitere todsichere Möglichkeit, Ihren zukünftigen Bewertungswert zu senken, besteht darin, die Nachbarschaft zu überbauen. Wenn die Straßen Ihrer Unterteilung von bescheidenen Drei-Zimmer-Häusern gesäumt sind und Sie die Investition für Ihren Platz verdoppeln, werden Sie es schwer haben, wenn nicht sogar unmöglich, vergleichbare Häuser zu finden. Das größte und schickste Haus auf dem Block zu besitzen, kann ein Deal Killer sein, wenn die Bewertung durchkommt. Bredemeyer empfiehlt, sich vor großen Projekten bei einem Gutachter zu erkundigen. „Beauftragen Sie einen Gutachter am Frontend“, sagt er. "Warte nicht, bis du einen Hund in diesem Kampf hast."
Beratung durch einen Gutachter
John Brenan, Direktor für Forschung und technische Fragen der Appraisal Foundation in Washington, D.C., sagt, dass jeder Bundesstaat seine eigenen Lizenzanforderungen hat. Seine Agentur sorgt dafür, dass sich Gutachter an die Regeln halten. Sowohl Käufer als auch Verkäufer „sind in der Emotion der Transaktion gefangen“, sagt Brenan. „Die Bank muss aus einer unabhängigen, unparteiischen Analyse wissen, was sie wert ist.“
Brenan rät Hausbesitzern, sicherzustellen, dass die Verbesserungen der Umgebung entsprechen, und zu verstehen, dass Ihre Investition bei der Bewertung nicht immer eine Dollar-für-Dollar-Rendite abwirft. „Kosten sind nicht unbedingt gleichwertig“, sagt Brenan.
Aber es ist auch erwähnenswert, dass diese Verbesserungen möglicherweise das sind, was Ihr Zuhause verkauft.
Wenn Sie einen qualifizierten Gutachter benötigen, sehen Sie sich die Organisationen an, die auf der Website der Appraisal Foundation aufgeführt sind.