Jean Nayar ist lizenzierter Immobilienmakler bei Bond New York und Autor mehrerer Bücher über Dekoration und Design, darunter Das Happy Home-Projekt (Filipacchi Publishing, 2013).
Da fast ein Drittel der Hausverkäufe in diesem Land aus Immobilien in einer Phase der Zwangsversteigerung im letzten Quartal besteht, ist der Kauf eines abgeschotteten Hauses eine großartige Möglichkeit, ein hervorragendes Angebot für ein Haus zu erzielen. Aber abgeschottete Häuser, die monate- oder sogar jahrelang verlassen oder vernachlässigt wurden, sind oft mit versteckten Kosten verbunden, die dieses Schnäppchen in eine Geldgrube verwandeln können. Hier gibt eine Gruppe von Experten ihre wichtigsten Tipps zu den Schritten, die Sie unternehmen sollten, wenn Sie auf dem Markt für ein abgeschottetes Haus sind.
1. Investieren Sie in eine Hausinspektion.
„Für etwa 300 bis 400 US-Dollar kann ein Hausinspektor einen vollständigen Bericht über die Struktur, die Mechanik und die wichtigsten Komponenten des Hauses und des Grundstücks erstellen“, sagt Greg Herb, ein lizenzierter Immobilienmakler und Eigentümer von Herb Real Estate in Boyertown, Pennsylvania. Charles Gif.webpford, ein lizenzierter Hausinspektor und Eigentümer von Amerispec in Jacksonville, Florida, stimmt dem zu und fügt hinzu, dass eine Hausinspektion durch einen ordnungsgemäß zertifizierten Hausinspektor Ihnen „ein besseres Bild davon gibt, was Sie kaufen, und Ihnen den Rahmen bietet, um Ihre Prioritäten zu setzen“. Reparaturen – oder wegzugehen, wenn es zu viel ist.“
2. Informieren Sie sich über die Geschichte des Hauses.
Viele Staaten verlangen von Immobilienverkäufern, dass sie im Rahmen einer Transaktion eine Property Disclosure Statement (SPDS) des Verkäufers ausfüllen. „Das SPDS deckt in der Regel alle bekannten Materialmängel im Zusammenhang mit der Immobilie auf und bietet dem Käufer eine historische Perspektive des Hauses, seiner Instandhaltung sowie aller Reparaturen oder Ergänzungen, die unter dem vorherigen Eigentümer durchgeführt wurden“, sagt Herb. Oftmals enthalten diese Aussagen jedoch gewisse Ausschlüsse, etwa bei einer Wohnungsübergabe zwischen Ehegatten oder Geschwistern. Ein weiterer häufiger Ausschluss ist, wenn ein Drittverkäufer, wie eine Bank oder ein Kreditinstitut, die Immobilie aufgrund einer Zwangsvollstreckung besitzt. „Wenn Sie eine Zwangsversteigerungsimmobilie von einer Bank kaufen, die noch nie im Haus war, verlieren Sie als Käufer die historische Perspektive“, sagt Herb die Eigenschaft.
3. Entwinterung des Hauses.
Laut Gif.webpford, der auch Mitglied der American Society of Home Inspectors (ASHI) ist, sollten Sie, wenn Sie planen, ein Haus zu kaufen, das seit mehreren Monaten unbewohnt ist, als erstes fragen: 'Sind die Versorgungseinrichtungen eingeschaltet? '“ In vielen Teilen des Landes „ist das Wasser abgestellt, die Fallen werden mit umweltfreundlichem Frostschutzmittel gefüllt und die Wasserleitungen können mit Luft unter Druck gesetzt oder ausgeblasen und vollständig entleert werden“, um das Einfrieren der Rohre zu verhindern und brechen, erklärt Gif.webpford. Vor einer Hausinspektion müssen die Leitungen auf Druck geprüft und mit Strom versorgt werden. Und laut Gif.webpford benötigen Sie möglicherweise einen zugelassenen Elektriker, der eine Sicherheitsprüfung des Stroms der Unterkunft durchführt, bevor die Stromversorgung wiederhergestellt wird. „Jede Gemeinde hat ihre eigenen Regeln“, sagt er, „und Käufer außerhalb der Stadt müssen möglicherweise eine Gebühr zahlen, um den Strom einzuschalten, und es kann kompliziert werden, wenn drei oder vier Versorgungsunternehmen anrufen müssen, bevor Sie alles bekommen Betriebs. Ein guter Immobilienmakler sollte Ihnen Empfehlungen geben können.“
4. Überprüfen Sie, ob Probleme mit der Rohrleitung vorhanden sind.
Die katastrophalsten Probleme in verlassenen oder abgeschotteten Häusern werden oft durch gebrochene Rohrleitungen oder Undichtigkeiten verursacht. „Manchmal, wenn Sie unter der Oberfläche einer undichten Toilettenschüssel graben, die schäbig repariert wurde, werden Sie feststellen, dass Sie nicht nur den Bleibogen ersetzen müssen, sondern auch ganze Böden, Bodenbalken und Trockenbauwände, die verrottet sind oder Schimmel enthalten“, sagt Matthew Barnett, ein lizenzierter Hausinspektor und Eigentümer von Accurate Building Inspectors mit Sitz in Brooklyn, New York. Barnett, ein ASHI-Mitglied, sagt, dass die Kontrolle eines Schimmelproblems zwischen ein paar hundert Dollar und 20.000 bis 30.000 Dollar oder mehr kosten kann, um ganze Böden und Wände aus Gips oder Trockenbau zu reparieren und zu ersetzen.
5. Untersuchen Sie mechanische, Wasserheizungs- und elektrische Systeme.
„In verlassenen Häusern mit Umluftsystemen sammeln sich Schmutz und Schutt und sogar Kleintiere in den Leitungen an“, sagt Barnett, „und wenn Feuchtigkeit über längere Zeit in der Nähe von Kesseln oder Öfen war, können die Wärmetauscher korrodieren und Sie Ich werde sie komplett ersetzen müssen.“ Dies kann zwischen 3.000 und 5.000 US-Dollar kosten, sagt er, je nachdem, welche Art von System Sie benötigen. „Einige Versorgungsunternehmen zünden die Kontrolllampe von Gassystemen nicht, wenn die Filter aus Brandschutzgründen verschmutzt sind“, fügt Andrea Johnson, ein in Portland, Oregon, ansässiger lizenzierter Immobilienmakler und Gründungsmitglied und Partner von U.S. REO Partners hinzu. Dies bedeutet, dass Sie die Reinigungskosten übernehmen müssen, um zu testen, ob sie betriebsbereit sind.
6. Suchen Sie nach Anzeichen einer verzögerten Wartung.
„Wenn die Eigentümer einfach aufgeben und sich nicht mehr um ihr Haus kümmern, gibt es viele Wartungsprobleme, wie die Notwendigkeit, die Dachrinnen zu reinigen, den Schmutz vom Dach zu entfernen, überwucherte Vegetation zurückzuschneiden und Fliesen in Duschen und Wannen abzudichten “, sagt Gif.webpford und fügt hinzu, dass es in bestimmten Krisengebieten nicht ungewöhnlich ist, dass Geräte, Verflüssigungssätze und Deckenbefestigungen vollständig entfernt wurden. Laut Barnett können „billige Reparaturen wie die Verwendung von Klebeband oder Klempnerkitt über einem undichten Rohr oder die unprofessionelle Verkabelung eines Ventilators“ auch zu tieferen Problemen wie Schimmel- oder Brandgefahren führen, die möglicherweise kostspielige Reparaturen auf der ganzen Linie erfordern.
7. Auf Risse im Fundament, Dach, Undichtigkeiten und andere äußere Schäden prüfen.
„Wir neigen dazu, alles von schlechten Dächern, strukturellen Problemen, Wasserschäden und anderen Reparaturartikeln mit großem Aufwand zu sehen“, sagt Gif.webpford. „In trockenen Klimazonen wie Texas müssen die Fundamente von Häusern bewässert werden, oder sie können das Haus knacken und ruinieren“, fügt Johnson hinzu. Für ein Haus mit einem Pool empfiehlt Barnett, sich an einen Poolservice zu wenden, um sicherzustellen, dass die unterirdischen Rohrleitungen und Geräte nicht gerissen oder verstopft sind. „Eine normale Hausinspektion deckt den allgemeinen Zustand der Pumpen und Filter, des Terrassenbereichs, der Randsteine und der Skimmer ab, aber ein Poolservice kann versuchen, das System zum Laufen zu bringen, um zu sehen, ob es erhebliche Schäden an der Ausrüstung gibt“, er sagt. Wenn ein Problem auftritt, gibt Ihnen der Besitzer möglicherweise eine Gutschrift, damit es wieder ordnungsgemäß funktioniert.
8. Führen Sie ein Abwasserrohr durch.
Vor allem für Häuser, die älter als 20 Jahre sind, schlägt Johnson vor, in eine Kanalinspektion zu investieren. „Linien können durch Baumwurzeln unterbrochen werden“, sagt sie, „oder sie sind möglicherweise nicht richtig an öffentliche Systeme angeschlossen.“ Die Leitungen können auch verrottet, verstopft oder beschädigt sein. Ein Klempnerunternehmen kann eine Videokamera durch die Leitung schlängeln, um den Zustand zu bestimmen.
9. Lösen Sie alle Pfandrechte auf.
„Viele Kommunen haben Vorschriften zur Instandhaltung von Liegenschaften“, sagt Herb. „Wenn eine Bank ein Grundstück besitzt, wird sie in der Regel einen Rasenschnittplan einhalten, aber wenn dies nicht der Fall ist, kann die Gemeinde das Grundstück verpfänden, wenn sie den Rasen selbst pflegen und pflegen muss“, sagt er. „Eine beliebige Anzahl anderer Pfandrechte kann von unbezahlten Auftragnehmern, Versorgungsunternehmen, Hausbesitzerverbänden und dergleichen auf das Grundstück gelegt worden sein“, sagt Johnson. Bevor Sie eine Immobilie schließen, müssen Sie sicherstellen, dass alle Pfandrechte von Ihnen und einem Titelsachbearbeiter gründlich untersucht und behoben werden, bevor der Titel vom Vorbesitzer an Sie übertragen werden kann.
10. Schließen Sie alle Schlösser neu.
„Viele Häuser haben ein Hauptschlüsselsystem“, sagt Johson. „Das bedeutet, dass unzählige Makler, Auftragnehmer, Gutachter und andere Personen diesen Schlüssel haben könnten.“ Wenn Sie ein zwangsverschlossenes Haus kaufen, rät sie, sich und Ihr Eigentum zu schützen, indem Sie sofort vor dem Einzug neue Schlösser mit neuen Schlüsseln installieren.