Es war ein erfolgloser Versuch, für eine kleinere Hauszahlung zu verkleinern, der Joseph Cortez, einen Makler in Corpus Christi, TX, dazu veranlasste, Vermieter zu werden.
„Meine Frau und ich haben angefangen, ein Haus zu bauen, weil wir mit unserem ersten Kind schwanger waren“, erklärt er. „Um unsere Zahlung herabzusetzen, haben wir ein Haus gebaut, das 300 Quadratmeter kleiner ist als unser jetziges. Dabei kam es jedoch zu mehreren wetterbedingten Verzögerungen und der Bau dauerte länger als erwartet. Meine Frau wurde schwanger und sie und das Haus wurden ungefähr zur gleichen Zeit fällig.“
Als die Cortezes daran dachten, mit einem Neugeborenen umzuziehen, waren sie überwältigt und stellten ihr neues Haus auf den Markt. Aber es war nicht so einfach zu verkaufen, wie sie gehofft hatten. Nach viel Interesse, aber ohne Angebote, wurde das Paar gefragt, ob sie jemandem erlauben würden, ein Jahr zu mieten und dann das Haus zu kaufen. „Wir haben es genommen“, sagt er. "Wir machen ungefähr 15 US-Dollar pro Monat an Gewinn."
Die Umstände mögen unterschiedlich sein, aber die Geschichte ist für Hausbesitzer im ganzen Land gleich. Während der Markt weiter brodelt, werden einige, die auf einen Verkauf gehofft hatten, nun zu widerwilligen Vermietern.
Die Entscheidung, Ihr Zuhause zu vermieten
Die Entscheidung, Ihr Haus zu vermieten, kann sowohl emotional als auch finanziell schwierig sein.
Entscheiden Sie, ob der Verlust, den Sie erleiden würden, wenn Sie das Haus für weniger als Sie jetzt schulden, höher ist als jeder Verlust, den Sie bei der Vermietung erleiden würden, sagt Bret Holmes, Präsident der Advanced Management Group, einer Immobilienverwaltungsgesellschaft mit Sitz in Las Vegas. „Sie müssen kalkulieren, wenn Sie heute verkaufen würden, welchen Verlust Sie hinnehmen würden“, sagt er. „Dann überlegen Sie, wie viel Sie in der Lücke zwischen der Miete, die Sie einbringen, und der Dauer, die Sie vermieten möchten, verlieren werden.“ Wenn Sie beispielsweise jeden Monat, in dem Sie Ihr Haus vermieten, einen negativen Cashflow von 100 USD haben und denken, dass Sie es für zwei Jahre mieten werden, verlieren Sie in diesem Zeitraum 2.400 USD für das Haus. Wenn das mehr ist, als Sie verlieren, wenn Sie es mit Verlust verkaufen, ist es wahrscheinlich am besten, es einfach hinter sich zu bringen, erklärt Holmes. Ansonsten, sagt er, sei es sinnvoll, es zu mieten.
Emotional gibt es natürlich ganz andere Probleme. „Es schafft emotionale Bindungen und macht es schwer zu sehen, dass sich jemand nicht so gut um die Immobilie kümmert wie einst der Eigentümer“, sagt Cortez. Sie müssen einen Schritt zurücktreten und es objektiv betrachten, um ein besserer Vermieter zu sein.
Kennen Sie Ihre lokalen Gesetze
Das erste, was Sie tun sollten, wenn Sie sich für eine Miete entscheiden, ist Ihre lokalen Gesetze zu recherchieren. Für einige Gebiete benötigen Sie möglicherweise eine Gewerbeerlaubnis, wenn Sie Ihr Haus vermieten möchten.
„Wir mussten eine Geschäftslizenz von der Regierung von Washington, DC, einholen, als wir unser Grundstück verpachteten“, erklärt Bronagh Hanley, die Vermieterin wurde, als sie mit ihrem Mann von DC an die Westküste zog und das Paar entschied, dass sie es nicht taten wollen ihr Haus verkaufen, an dem sie so lange so hart gearbeitet haben. Aber Hanley hat die Schwierigkeiten, das Dokument zu bekommen, nicht vorhergesehen. „Es hat ewig gedauert“, sagt sie. "Sie hatten zufällige Reparaturen, die wir durchführen sollten, es gab eine beträchtliche Gebühr und sie mussten einen Inspektor einplanen, der ins Haus kam." Der gesamte Prozess dauerte ungefähr einen Monat, und Hanley sagt, dass dies etwas ist, das potenzielle Hausbesitzer/Vermieter im Auge behalten müssen, da es nicht nur Ihren Zeitplan stören kann, sondern auch emotional anstrengend ist.
Potenzielle Vermieter müssen sich auch über Gesetze zur Chancengleichheit unterrichten, sagt Braun Mincher, Präsident und Managing Broker von Aggie Real Estate LLC und Aggie Commercial LLC in Fort Collins, CO Haustier, das ist ziemlich gängige Praxis und würde nicht als Diskriminierung angesehen werden“, erklärt er. „Aber Sie können Ihre Praktiken offensichtlich nicht basierend auf Rasse, Geschlecht, Glauben, Kultur, Religion oder ähnlichem ändern. Es muss auf Ihrem tatsächlichen Risiko basieren.“
Den richtigen Mietpreis finden
Die Entscheidung, was für die Miete berechnet werden soll, kann schwierig sein, sagt Mincher, da der Betrag, für den Sie eine Immobilie mieten könnten, oft nicht wirklich damit zusammenhängt, wofür Sie die Immobilie verkaufen können sollten.
"Das ist für viele Leute schwer zu verstehen, weil sie diese Hypothekenzahlung begleichen wollen", sagt Holmes.
Und während der Betrag, den Sie der Bank zahlen, in gewisser Weise zu Ihren Gebühren beiträgt, ist es wichtig, zu recherchieren, wofür ähnliche Häuser gemietet werden, ähnlich wie Sie sich bei der Ermittlung des Verkaufspreises Vergleichsimmobilien ansehen würden .
„Natürlich möchten Sie einen realistischen Blick auf Ihre PITI (Kapital-, Zins-, Steuer- und Versicherungskosten) werfen, wenn Sie eine Zahlung für das Haus haben, was die meisten Leute tun“, sagt er. „Man muss aber auch bedenken, was der Markt an Mieten hergibt.“ Mincher sagt, dass Sie, wenn Sie ein Stadthaus auf dem Höhepunkt des Marktes gekauft haben, wahrscheinlich keine 1.200 US-Dollar bezahlen werden, wenn alle anderen ähnlichen Häuser für 900 US-Dollar pro Monat gemietet werden.
Ein weiterer zu berücksichtigender Faktor ist die Versicherung. Sie zahlen mehr für die Versicherung eines von Ihnen vermieteten Hauses, obwohl Sie nicht den Inhalt, sondern nur die Struktur versichern. Rufen Sie die Versicherungsgesellschaft Ihres Hausbesitzers an und sprechen Sie mit ihnen über Tariferhöhungen, die sich aus einer Änderung Ihres Aufenthaltsstatus für das Haus ergeben, damit Sie dies in den Preis einrechnen können, den Sie einem Mieter in Rechnung stellen.
Und für Hausbesitzer, die eine Prämie für Granitarbeitsplatten, wunderschöne Harthölzer oder eine Küche aus Edelstahl bezahlt haben, gibt es noch mehr schlechte Nachrichten. Diese zusätzlichen Funktionen führen nicht unbedingt zu höheren Mietpreisen. „Dadurch haben Sie vielleicht weniger Leerstand, aber Sie sprechen mit Mietern, nicht mit Käufern“, erklärt Mincher. „Sie kümmern sich nicht so sehr um Ihre schöne Landschaftsgestaltung. Herauszufinden, was aufgeladen werden soll, ist also eine Herausforderung.“
Wie sollte der durchschnittliche Hausbesitzer, der über eine Vermietung nachdenkt, dieser Herausforderung begegnen? „Sie müssen wirklich nur Zeitungen und Online-Anzeigen lesen und ein Gefühl dafür bekommen, was ein Haus in Ihrer Preisklasse in einem Umkreis von etwa fünf Kilometern bietet“, sagt Holmes. Andere gute Informationsquellen sind ein vertrauenswürdiger Makler oder Makler; Wenn Sie eine gute Beziehung zu jemandem haben, der im Immobilienbereich tätig ist, kann er oder sie Ihnen möglicherweise nützliche Ratschläge geben.
Die richtigen Mieter finden
Sobald Sie den Preis für Ihr Haus festgelegt haben und Sie Interesse von einem potenziellen Mieter haben, ist es wichtig, die Person oder Personen, denen Sie Ihr Haus anvertrauen werden, sorgfältig zu prüfen.
„Die Leute können ihre Beschäftigung selbst überprüfen, indem sie sich an einen aktuellen Arbeitgeber wenden“, sagt Holmes. „Besorgen Sie Gehaltsschecks, um sicherzustellen, dass sie das machen, was sie sagen. Führen Sie auch eine Überprüfung der Miethistorie durch. Rufen Sie frühere Vermieter an und sehen Sie, welche Informationen Sie erhalten können.“
Ziehen Sie auch in Betracht, einen Teil des Mietprüfungsprozesses auszulagern. „Wenn eine Person ein vollständiges Screening durchführen möchte, ist der Prozess ziemlich intensiv, weil Sie im Grunde genommen eine Kreditauskunftei werden“, sagt Holmes. Aus diesem Grund sollten Hausbesitzer nach Unternehmen suchen, die den Mieter-Screening-Prozess für Sie durchführen, sagt er. Sie führen Bonitätsprüfungen, Räumungsprüfungen, kriminelle Hintergrundprüfungen und andere ähnliche Überprüfungen durch.
Über eine Mieter-Screening-Firma fand Hanley ihre ersten Mieter. „Wir haben eine Mietverwaltungsfirma beauftragt, die Mieter zu finden, da sie über die Fähigkeiten und Ressourcen verfügten, um die Kredit- und Hintergrundprüfungen durchzuführen“, sagt sie. „Wir zahlten ihnen einen Prozentsatz der ersten Monatsmiete für ihre Dienste. Das Geld hat sich gelohnt, denn am Ende hatten wir ein Buchhalterehepaar aus Wisconsin, das die besten Mieter waren!“
Sind Sie bereit, Vermieter zu werden?
Sobald Ihre Mieter an Ort und Stelle sind, besteht Ihre Hauptaufgabe als Vermieter darin, die Immobilie instand zu halten. Aber wenn Sie in einer anderen Stadt, einem anderen Bundesland oder sogar einem anderen Land leben, wie gehen Sie damit um, wenn Mitte August ein Rohr bricht oder die Klimaanlage ausfällt?
„Ich rate den Leuten, ein Hausgarantieprogramm einzurichten“, sagt Holmes. „Dinge werden schief gehen – das tun sie immer. Ein Home-Garantie-Programm verhindert im Ernstfall enorme Auslagen.“
Die meisten Hausgarantieprogramme haben eine Prämie, die Sie einmal im Jahr zahlen. Wenn dann etwas schief geht, das Ihre Hausratversicherung nicht abdeckt – wie eine auslaufende Spülmaschine oder ein Kühlschrank, der nicht kühlt – rufen Sie die Hausgarantie an. Sie zahlen eine "Zuzahlung", normalerweise 50 bis 60 US-Dollar, und das Hausgarantieunternehmen übernimmt den Rest der Reparaturregisterkarte.
Wenn Sie jedoch die Anfangsprämie der Hausgarantie nicht bezahlen möchten, beauftragen Sie einen Handwerker. „Ihre Komfortzone zu verlassen kann mehr Geld kosten als Mechaniker“, sagt Cortez. „Es lohnt sich oft, einen Experten zu engagieren. Finden Sie einen guten Allround-Handwerker, der vertrauenswürdig ist.“
Geld Management
Während der Prozess der Vermietung und Verwaltung einer Immobilie für unerfahrene Vermieter allumfassend sein kann, ist der Umgang mit den Dollars und Cents ein entscheidender Faktor.
• Versicherung: Sprechen Sie mit Ihrer Versicherungsgesellschaft über die Vermietung Ihrer Immobilie, sagt Mincher. „Sie werden Ihren Versicherungsschutz von einer Hausbesitzerpolice auf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilienpolice übertragen, die die eigentliche Struktur, aber nicht den Inhalt abdeckt“, sagt er und fügt hinzu, dass dies der Fall ist kritisch dass Vermieter ihren Mietern klarmachen, dass ihre Deckung weder das Eigentum noch die Haftung des Mieters schützt. „Die Policen der Mieter sind so billig“, sagt er. „Wir sorgen dafür, dass unsere Mieter sie bekommen. Wir begleiten sie praktisch zum Versicherungsbüro.“
• Steuern: Dies kann für Eigentümer/Vermieter kompliziert sein. Wenn Sie planen, die Immobilie in den nächsten Jahren zu verkaufen, möchten Sie wahrscheinlich nur Ihre Grundsteuer wie gewohnt abziehen. Wenn Sie es jedoch in eine echte Renditeimmobilie übertragen und einen Verkauf für eine Weile nicht planen, kann es andere Steuervorteile geben. Mietwohnungen könne man abschreiben, sagt Mincher, was ein echter Steuervorteil sei, denn eigentlich müssten die Eigenheimpreise steigen. „Wenn eine Immobilie zu Investitionszwecken gehalten wird und Sie Mieteinnahmen erzielen, können Sie die Immobilie abschreiben“, erklärt er. Obwohl es am besten ist, einen Buchhalter zu konsultieren, erklärt er, dass Wohnimmobilien 27-1/2 Jahre abschreibungsfähig sind. „Wenn ich also 50 Mietobjekte besitze, kann ich durchschnittlich 10.000 Dollar pro Jahr für jedes einzelne abschreiben; das sind 500.000 US-Dollar pro Jahr an Steuerabzügen, für die ich nie einen Scheck ausstellen musste.“
• Einziehung von Kautionen und Miete: Nehmen Sie die Kaution Ihres Mieters und eröffnen Sie ein separates Bankkonto dafür, sagt Mincher. „Vermerken Sie auf dem Konto, dass es sich um ein ‚Treuhandkonto‘ handelt, was bedeutet, dass Sie das Geld einer anderen Person halten“, sagt er und erklärt, dass es sich um eine Kaution handelt und der Mieter alles oder den größten Teil davon zurückerhalten sollte, wenn er sie aufrechterhält ihre Zustimmung, es ist wirklich ihr Geld, nicht deins. Mincher sagt, es sei auch eine gute Idee, ein weiteres Konto für die Miete einzurichten. „Früher standen jeden Monatsersten 20 Mieter vor meiner Tür, die darauf warteten, ihre Miete zu bezahlen“, sagt er. „Aber ich habe ein System entwickelt, bei dem ich ihnen jetzt eine Rechnung und einen Einzahlungsschein schicke, und sie können ihre Miete einfach jeden Monat in einer beliebigen Filiale meiner Bank hinterlegen, anstatt zu versuchen, zu mir nach Hause zu kommen.“ Er schlägt auch vor, einen automatischen Entwurf einzurichten, damit Mieter wählen können, ob ihre Miete jeden Monat von ihrem Konto abgebucht wird. „Das kann fast jede Bank einrichten“, sagt er.
• Rückgabe von Einlagen: Sie können nicht einfach eine Kaution in Höhe von 2.000 US-Dollar sammeln und dann erst 1.500 US-Dollar zurückgeben, wenn der Mieter auszieht, sagt Mincher. „Man muss ihnen eine detaillierte Aufstellung schicken“, sagt er. Wenn Ihr Mieter auszieht, rufen Sie alle Versorgungsunternehmen an, mit denen Ihr Mieter Service hatte, um zu sehen, ob noch Rechnungen ausstehen. Wenn ja, ziehen Sie das von der Kaution ab, sagt Mincher, zusammen mit einer detaillierten, detaillierten Liste aller Reparaturen, die Sie durchführen müssen.
Rechtsangelegenheiten: Schutz Ihrer Interessen
Egal wie sehr Sie Ihrem Mieter vertrauen, machen Sie niemals Geschäfte auf der Grundlage eines Handschlags und einer mündlichen Vereinbarung.
„Ein guter Mietvertrag ist sowohl für Anfänger als auch für erfahrene Vermieter sehr, sehr wichtig“, sagt Mincher, der empfiehlt, einen Termin mit einem Immobilienanwalt zu vereinbaren, um Ihre Unterlagen durchzugehen, bevor Sie jemand unterschreiben lassen. Es kann etwas mehr kosten, aber es ist ein Preis, den es wert ist, wenn man die Folgen eines schiefgelaufenen Mietvertrags bedenkt. Ein Immobilienanwalt vor Ort sollte die Mietgesetze kennen, die von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein können. Sie können sich auch bei Immobilienverwaltungsgesellschaften, Ihrer örtlichen Wohnungsabteilung oder Ihrem örtlichen Makleramt nach weniger formellen Ratschlägen erkundigen.
„Auf diese Weise können Sie herausfinden, ob Formulare oder Anhänge Teil eines Mietvertrags sein müssen, denn wenn Sie nichts darüber wissen, kann dies ziemlich schlimme Folgen haben“, sagt Mincher und fügt dem College hinzu Stadt Fort Collins, wo er lebt und Immobilien vermietet, müssen Vermieter auch ein Belegungsformular vorlegen. „Das kam von Leuten, die mehrere College-Kids in ein Haus pferchten“, sagt er. "Jetzt müssen Mieter ein Formular unterschreiben, das bestätigt, dass die Stadt eine Regel hat, dass nicht mehr als drei unabhängige Personen in einem Haus leben dürfen." Fehlt dieses Formular, so Mincher, droht dem Vermieter eine Geldstrafe von 1.000 US-Dollar ein Tag .
Abgesehen von hohen Geldstrafen, sagt Mincher, gibt es einige Formulare, die erforderlich sind, um einen Mietvertrag tatsächlich gültig zu machen. „Wenn ein Haus zum Beispiel eine Baugenehmigung von vor 1979 hat, müssen Sie eine der EPA-Angaben für bleihaltige Farben im Mietvertrag haben, oder es ist vollständig Leere ," er erklärt.
Und während Sie mit Ihren Mietern auf das Beste hoffen, sagt Holmes, dass es ratsam ist, sich auf das Schlimmste vorzubereiten. „Stellen Sie sicher, dass alle staatlichen Gesetze berücksichtigt werden, damit Sie im Falle einer Räumung das Recht auf Ihrer Seite haben“, sagt er und fügt hinzu, dass eine Konsultation mit einem Immobilienanwalt der beste Weg ist, dies zu bewältigen. „Wenn Sie dies nicht tun und zu einem Räumungsverfahren gehen und Sie eine Lücke im Mietvertrag übersehen haben, könnte jemand mietfrei in Ihrem Haus leben.
Immobilienverwaltung
Die Beauftragung einer Hausverwaltung kann viel Zeit in Anspruch nehmen Kopfschmerzen aus der Vermietung Ihres Hauses, wenn Sie das richtige wählen. Verwaltungsgesellschaften nehmen in der Regel einen Teil der monatlichen Miete im Austausch für die Durchführung der Überprüfung, des Mieteinzugs, der Reparaturen und anderer alltäglicher Aspekte der Vermieterverwaltung.
Hausverwalter werden wahrscheinlich entweder einen Prozentsatz der monatlichen Miete nehmen – zwischen 10 und 15 Prozent sind üblich – oder sie berechnen im Voraus Gebühren, manchmal so viel wie die erste Monatsmiete. „Wie Ihre unerfahrenen Eigentümer gehen, sind diese 10 Prozent ihrer monatlichen Miete wahrscheinlich ein großer Teil dieser Nuss“, sagt Mincher. „Sag ihr Die Zahlung (PITI) beträgt 950,00 USD pro Monat und sie mieten (das Haus) für 1.000,00 USD. Wenn sie es selbst verwalten, können sie diese Zahlen wahrscheinlich zum Laufen bringen, aber wenn sie einen Hausverwalter hinzuziehen, bekommen sie jetzt nur 900 Dollar Miete.“
Verwaltungsgesellschaften übernehmen Mieterprüfungen, Kreditauskünfte und andere Prüfungen, bevor der Mieter einzieht. Sie müssen jedoch die richtige Firma oder Person auswählen. „Wählen Sie jemanden, der mehr auf Management als auf Vertrieb ausgerichtet ist“, sagt Holmes. „Vor allem, wenn Sie nur so viel Geld wie möglich wieder hereinholen möchten, bis der Markt wieder da ist. Wenn Sie niemanden haben, der Erfahrung mit der Vermietung eines Hauses hat, könnte es länger auf dem Mietmarkt bleiben, als es sollte.“