Seit dem Zweiten Weltkrieg hat der Bund durch GI-Gesetze und zinsgünstige Finanzierungen seine Hand bei der Förderung und Unterstützung von bezahlbarem Wohnraum. Diese Richtlinien und Subventionen waren sehr effektiv, um zurückkehrenden GIs und anderen Erstkäufern zu helfen, in ihre ersten Häuser zu kommen. Doch angesichts des rasanten Wirtschaftswachstums und des Babybooms konnten die traditionellen Bundessubventionen allein nicht mit der wachsenden Erschwinglichkeitslücke Schritt halten. Familien brauchen sichere und menschenwürdige Orte zum Leben. Gemeinden brauchen ein ausreichendes Angebot an Wohnraum in allen Preislagen, und Unternehmen brauchen Wohnraum, der für ihre Arbeitskräfte bezahlbar ist.
Erschwinglich zu kaufen
Die Bundesregierung definiert Wohnen als bezahlbar als Wohnkosten, die 30 Prozent des Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Wohnkosten werden definiert als Miete oder Hauptsache, Zinsen, Steuern und Versicherung kombiniert (PITI). Wenn wir davon ausgehen, dass Sie das Durchschnittseinkommen 2002 von 43.318 US-Dollar (US-Volkszählung) erzielen, würden Sie nicht mehr als 1.083 US-Dollar pro Monat für Wohnkosten ausgeben. Wenn wir nun auch davon ausgehen, dass Sie ein Haus zum Durchschnittspreis von 2002 von 158.300 USD (National Association of Realtors) kaufen, müssten Sie eine Anzahlung von 28.890 USD leisten, um dieses Haus zu kaufen und trotzdem die Definition von „erschwinglich“ zu erfüllen .“ Natürlich gibt es andere Faktoren, die dieses Geschäft beeinflussen, einschließlich Hypothekenzins, Laufzeit (Länge) des Darlehens, Punkte und Abschlusskosten. Ändern Sie einen dieser Faktoren und Ihre Anzahlung oder monatlichen Zahlungen können steigen oder fallen. Und wenn Sie Punkte und Abschlusskosten berücksichtigen, würden Ihre gesamten Barausgaben beim Abschluss über 33.000 USD betragen! Nach der Definition der Regierung mag es erschwinglich sein, dieses Haus zu besitzen, aber mit so viel Bargeld, das im Voraus benötigt wird, wäre es für Sie erschwinglich, es zu kaufen?
Erschwinglich zu bauen
Ein wesentlicher Faktor für die Erschwinglichkeit sind die Kosten für die Herstellung von Wohnraum. Bauherrengruppen behaupten oft - und Regierungsstatistiken unterstützen diese Behauptungen -, dass der Wohnungsbau das Land traditionell aus der Rezession führt. Kein Wunder, wenn man bedenkt, dass vom Eigenheimbau nicht nur das Handwerk profitiert, sondern auch die Fertigung, professionelle Dienstleistungen und sogar der Transport. Doch die Nachfrage nach neuem Wohnraum kann zu Engpässen bei Arbeitskräften und Material führen. Verspätungen aufgrund von Wetter- oder Genehmigungsproblemen erhöhen ebenfalls die Kosten und diese Kosten werden an den Käufer weitergegeben. Bauherren von neuen Häusern arbeiten in der Regel mit relativ engen Nettogewinnmargen von 5 bis 10 Prozent, sodass selbst ein kleiner Kostenanstieg den Gewinn eines Bauherrn drastisch reduzieren und die Wohnkosten für die Käufer erhöhen kann.
Ein erfahrener Bauherr kann dem Hauskäufer helfen, die Kosten durch sorgfältige Planung und Materialauswahl niedrig zu halten. Dieser Prozess wird als „Value-Engineering“ bezeichnet und als Käufer ist es in Ihrem Interesse, einen Bauherrn zu finden, der ihn gründlich versteht. Aber während die Bauindustrie sicherlich von Innovationen bei Materialien und Methoden profitiert, kann der unabhängige Bauherr in der Regel keinen großen Einfluss auf die gesamte Erschwinglichkeit des Wohnraums nehmen. Stellen Sie sich das so vor: Eine 750.000-Dollar-Villa ist im Wesentlichen aus den gleichen Materialien gebaut wie eine 125.000-Dollar-Ranch mit drei Schlafzimmern. Es sind nicht nur die Oberflächen, die für den überhöhten Preis sorgen.
Senkung der Wohnkosten
Einer der wichtigsten Wege zur Erschwinglichkeit ist die Erhöhung der Wohndichte. Landnutzungsvorschriften auf Bundes-, Landes- und lokaler Ebene können einen enormen Einfluss auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum haben. Feuchtgebietsverordnungen zum Beispiel nehmen dem Wohnungsmarkt große Landstriche und reduzieren das Angebot. Lokale Zonierungsregeln, die fünf Hektar große Grundstücke für jedes Einfamilienhaus erfordern, erhöhen auch den Druck auf das Landangebot. Bei der Entwicklung eines Grundstücks fallen bestimmte Fixkosten an, einschließlich Standortplanung und Genehmigungen, Straßen, Strom, Abwasser und Wasser. Alle diese Kosten müssen im Verkaufspreis der auf dem Grundstück errichteten Wohnung enthalten sein. Wenn die Bebauung oder andere Vorschriften das Grundstück auf den Bau eines Hauses beschränken, müssen alle diese Entwicklungskosten von diesem einzelnen Haus getragen werden, wodurch der Preis höher wird. Wenn die Bebauungsvorschriften eine höhere Wohnungsdichte zulassen – mehr Häuser pro Parzelle – kann der Bauherr die Grundstückserschließungskosten auf alle Wohneinheiten verteilen, so dass der Bau und der Kauf desselben Hauses tatsächlich weniger kosten würden.
Wohnungspolitik für Erschwinglichkeit
Lokale Regierungen springen normalerweise ein, wenn ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum beginnt, die Vitalität der Gemeinde zu beeinträchtigen. In vielen Gegenden des Landes können sich wichtige Arbeitskräfte wie Polizei, Feuerwehr, medizinisches Personal und Lehrer nicht leisten, in den Gemeinden zu leben, in denen sie arbeiten. Einige Kommunen bieten inzwischen Subventionen und andere Anreize, um die Erschwinglichkeitslücke zu schließen und Arbeitnehmer näher an ihre Arbeitsplätze zu locken. Andere Maßnahmen, die von Kommunal- und Landesregierungen durchgeführt werden, umfassen Auflagen zur Erschwinglichkeit von Wohnungen und Inklusionszonenverordnungen.
In Massachusetts zum Beispiel ist Act 40B ein staatliches Gesetz, das jede Gemeinde des Bundesstaates dazu verpflichtet, eine Wohnungspolitik mit dem Ziel zu verfolgen, dass mindestens 10 Prozent ihres Wohnungsbestands für Personen erschwinglich sind, die 80 Prozent oder weniger des mittleren Einkommens der Region verdienen (AMI). Solche Maßnahmen können erfordern, dass Entwickler die Wohndichte erhöhen, um das verfügbare Land effizienter zu nutzen. Einige Regeln verlangen von Entwicklern, einen bestimmten Prozentsatz der von ihnen gebauten Häuser erschwinglich zu machen. Act 40B war eines der ersten Gesetze dieser Art im Land und war mitverantwortlich für die Schaffung von etwa 18.000 Wohneinheiten, die diesem Erschwinglichkeitsniveau entsprechen. Maine folgte mit einem ähnlichen Gesetz. Heutzutage gibt es in jedem Bereich des Landes eine wachsende Liste von Staaten mit bestehenden oder anhängigen Gesetzen, die die Erschwinglichkeit von Wohnraum fördern und/oder vorschreiben.
Es gibt auch eine Reihe von gemeinnützigen Organisationen und Programmen, die sich speziell mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum befassen. Community Land Trusts (CLTs) zum Beispiel sind in der Regel private, gemeinnützige Einrichtungen, die Zuschüsse und Spenden sichern, um Land und Wohnungen für eine langfristige Erschwinglichkeit zu kaufen. Die meisten CLTs verkaufen die Häuser, halten das Land aber „treuhänderisch“ durch langfristige Pachtverträge an den Hausbesitzer. Die meisten CLT-Mietverträge erfordern eine Art Eigenkapitalbeschränkung, damit das Haus beim Verkauf für den nächsten Käufer erschwinglich bleibt. Andere Organisationen sind Habitat for Humanity, NeighborWorks, staatliche Wohnungsfinanzierungsagenturen und lokale Wohnungsbaubehörden. Ein relativ neues Bundesprogramm, das von lokalen Wohnungsbehörden verwaltet wird, ermöglicht es berechtigten Mietern, ihre Wohngutscheine nach Abschnitt 8 zum Kauf eines Hauses zu verwenden. Lokale Banken und Hypothekenbanken haben oft die neuesten Informationen zu Kreditprogrammen für Erstkäufer.
Fallstudie: Community Land Trusts retten Wohnraum
Die Stadt Burlington, eine Stadt mit etwa 40.000 Einwohnern, ist die größte Stadt von Vermont. Trotz seiner stabilen Wirtschaft und dem Kleinstadtcharme hat Burlington seinen Anteil an Großstadtproblemen: hohe Mieten, abwesende Vermieter, alternder Wohnungsbestand und Löhne, die den steigenden Wohnkosten hinterherhinken. 1984 gründeten Stadtführer und Befürworter des Wohnungswesens den Burlington Community Land Trust (BCLT), den ersten von der Gemeinde finanzierten CLT. Heute ist es mit über 2.500 Mitgliedern das größte CLT in den USA.
Ein CLT ist eine demokratisch kontrollierte Gemeinschaftsorganisation, die Land und Gebäude erwirbt und das Land zum Wohle der größeren Gemeinschaft treuhänderisch hält. In Bezug auf bezahlbaren Wohnraum entfernt dieses Modell die Grundstückskosten aus der Wohnkostengleichung, wodurch das Haus viel erschwinglicher wird. Darüber hinaus bietet der Land Trust dem Hausbesitzer einen langfristigen (in der Regel 99 Jahre), erneuerbare Pachtvertrag. Im Gegenzug verpflichten sich Hauskäufer, den Preis des Hauses zu begrenzen, wenn sie sich für den Verkauf entscheiden. In vielen Fällen erhält der CLT die erste Option, das Haus zu einem durch die Formel festgelegten Preis zurückzukaufen. Die Eigenheimbesitzer erhalten weniger Eigenkapital aus dem Verkauf, aber diese Begrenzung stellt sicher, dass das Haus für den nächsten Käufer erschwinglich ist.
Im Durchschnitt ist ein BCLT-Erstwohnhaus für Menschen mit 62 Prozent des mittleren Einkommens der Region erschwinglich. Beim Wiederverkauf ist das durchschnittliche BCLT-Haus für Menschen erschwinglich, die 57 Prozent des AMI verdienen, aber der Verkauf bringt den Eigentümern einen Nettoeigenkapitalgewinn von über 6.000 US-Dollar.
Die Begrenzung des Eigenkapitals war vor 20 Jahren vielleicht eine radikale Idee, aber das Modell ist zum Mainstream geworden. Als der Burlington Community Land Trust 1984 gegründet wurde, gab es nur eine Handvoll CLTs. Heute gibt es über 160 in 34 Bundesstaaten und weitere in Kanada und Großbritannien.