Als Fern Dickey sah, was für eine fantastische Arbeit ein Bauunternehmer beim Umbau ihres Nachbarn geleistet hat, hatte sie kein Problem herauszufinden, wen sie anrufen sollte, wenn sie Arbeit in ihrem eigenen Haus erledigen musste. Schätzungen hat sie nicht bekommen. Referenzen hat sie nicht geprüft. Sie unterzeichnete einen Vertrag, der eine Standardfigur und keine Zeitlinie anbot. Aber der Bauunternehmer war ein netter Kerl, dachte sie, und er hat so beeindruckende Arbeit geleistet. Dickey war zuversichtlich, dass alles gut werden würde.
Vom ersten Tag an war es das nicht. Es dauerte fast ein Jahr, bis Zeichnungen genehmigt und Genehmigungen erteilt wurden. Dann, als die Arbeit begann, erfuhr Dickey, dass das Geschäft ihres Auftragnehmers jetzt nicht mehr aus einer kompletten Crew bestand, sondern nur aus ihm und seinem jungen, unerfahrenen Sohn. Der Bauunternehmer hat nie vor 10 Uhr mit der Arbeit begonnen. Als er nur fünf Stunden später für den Tag aufbrach, hinterließ er Müll und offene Farbdosen.
„Ich hatte noch nie zuvor einen Auftragnehmer eingestellt“, sagt Dickey. „Ich hatte nichts darüber gelesen. Ich war so beschäftigt mit der Arbeit. Ich bin einfach davon ausgegangen, dass alles in Ordnung ist.“
Eineinhalb Jahre nach Beginn des Projekts feuerte Dickey ihren Auftragnehmer. Das Projekt – die Höhle umzugestalten, ein Deck hinzuzufügen und ihr Zuhause in Fairlawn, NJ, neu einzurichten – bleibt unvollständig und weist erhebliche Mängel auf, die von einem neuen Auftragnehmer mit zusätzlichen Kosten behoben werden müssen. Dickey gibt zu, dass sie sich wünschte, sie hätte die Beziehung früher beendet, aber der Auftragnehmer versprach immer, dass Probleme behoben und Projekte so schnell wie möglich abgeschlossen würden.
Jetzt, im Nachhinein, kann Dickey alle Fehler, die sie gemacht hat, lokalisieren. „Verträge sollten sehr detailliert sein und Termine haben, wann die Dinge passieren werden“, sagt sie. "Jede Änderung oder Diskussion bezüglich der Arbeit sollte schriftlich erfolgen und von beiden Parteien unterzeichnet werden."
Alles im Voraus schriftlich zu erhalten, ist eine der grundlegendsten Möglichkeiten, Konflikte auf der Baustelle zu vermeiden. Andere Möglichkeiten sind eine gute Einstellung und Planung sowie die Begrenzung von Änderungen an den ursprünglichen Plänen. Hier sind einige andere Möglichkeiten, Konflikte vor Ort zu lösen.
BEVOR DIE ARBEIT BEGINNT
Beauftragen Sie eine seriöse Firma
Viele Konflikte auf der Baustelle können durch fundierte Entscheidungen vermieden werden. Bitten Sie Freunde um Empfehlungen, aber überprüfen Sie auch Referenzen und Lizenzen, sagt Monica D. Higgins, Gründerin von Renovation Planners aus Culver City, CA. „Überprüfen Sie Referenzen und gehen Sie hinaus und sehen Sie sich die Arbeit an, und es sollten Arbeiten sein, die kürzlich und vielleicht vor fünf bis zehn Jahren ausgeführt wurden, damit sie sehen können, wie sich die Arbeit bewährt hat“, sagt Higgins. Fragen Sie auch, wie viele Jobs der Auftragnehmer gleichzeitig übernimmt und wie viele Stunden pro Woche er für Ihr Projekt aufwenden wird.
Suchen Sie nach Geboten, aber machen Sie nicht den niedrigsten Preis zu Ihrer endgültigen Determinante, fügt Higgins hinzu. Tatsächlich stammen viele der Horrorgeschichten, die Sie hören, von kleinen, weniger teuren Auftragnehmern, die ohne Ihr Wissen Liquiditätsprobleme haben. Zum Beispiel erzählt Ihnen ein Auftragnehmer alles, was Sie hören möchten, nimmt Ihre Anzahlung und verschwindet dann wochenlang. Dies liegt oft daran, dass er Ihr Geld benötigt, um die Leute zu bezahlen, die er an einem anderen aktuellen Projekt hat.
Sobald Sie sich für einen Auftragnehmer entschieden haben, lassen Sie alles schriftlich und stellen Sie sicher, dass der Vertrag äußerst detailliert ist. Fügen Sie Faktoren hinzu, die Ihnen wichtig sind. Fordern Sie Auftragnehmer auf, sich täglich selbst zu reinigen. Verpflichten Sie, dass Sie vor bestimmten Arbeiten kündigen - etwa bei allem, was das Abstellen des Wassers beinhaltet oder die Nachbarn stören könnte.
Zeitplan anfordern
Aus Sicht des Auftragnehmers ist die Terminplanung der schwierigste Teil eines jeden Projekts. „Schätzung und Terminplanung sind der Knackpunkt dieser Branche“, sagt Higgins. Das liegt daran, dass so viele Variablen zu berücksichtigen sind: Genehmigungen beantragen, Materialien bestellen und erhalten, Subunternehmer einplanen, auf Inspektionen warten. Es gibt auch Faktoren, die Sie nicht kontrollieren können. Das Wetter kann ein Outdoor-Projekt wie Dacharbeiten, Abstellgleis oder den Bau einer Terrasse ernsthaft verzögern.
Wenn es um die Festlegung von Fristen geht, haben Bauunternehmer die Angewohnheit, „ein wenig unrealistisch zu sein“, gibt Dean Bennett, Präsident von Dean Bennett Design and Construction in Castle Rock, CO, zu. „Wir sind schlecht darin, Optimisten zu sein. Wir versuchen, dem Hauseigentümer zu gefallen. Und in vielen Fällen haben wir es nicht ganz durchdacht. Als Generalunternehmer denkt man sich: ‚Mein Elektriker sollte das in fünf Tagen fertig haben‘, aber dann arbeiten sie am Karfreitag nicht und dann ist das Teil nicht gekommen. Es ist also besser, einen Zeitbereich anzugeben als eine Frist.“
Linda Minde von Tri-Lite Builders in Chandler, AZ, sagt, Sie sollten Ihren Auftragnehmer bitten, im Voraus einen Zeitplan zu garantieren. Und Hausbesitzer müssen in dieser Zeit Verantwortung für ihre Rolle übernehmen. Ihr Unternehmen verlangt, dass Kunden alle Designauswahlen treffen – wie Granit, Fliesen, Anstrichfarben und Beleuchtungskörper – bevor mit der Arbeit begonnen wird. „Wenn uns plötzlich klar wird, dass wir keinen Anteil haben und der Hausbesitzer sagt: ‚Ich verlasse die Stadt und kann diese Entscheidung jetzt nicht treffen‘, hält das das Projekt auf. Es macht ein Durcheinander“, sagt Minde.
Machen Sie einen Plan und bleiben Sie bei Ihren Entscheidungen
Bevor Sie überhaupt einen Auftragnehmer anrufen, vereinbaren Sie mit Ihrem Ehepartner oder Partner, was das Endergebnis Ihres Umbaus sein soll. Wenn Sie nicht mit einer Design-Build-Firma oder einem Architekten zusammenarbeiten, sollten Sie einen Umbauberater oder Projektmanager einstellen. Higgins stellt Hausbesitzern 3D-Modelle ihres abgeschlossenen Projekts zur Verfügung, komplett mit Anstrichfarben und Fliesenauswahl. Dies kann sehr hilfreich für Personen sein, die Schwierigkeiten haben, einen Entwurf zu visualisieren, und kostspielige Änderungsaufträge während des Projekts reduzieren können.
Wenn ein Bild in einer Zeitschrift oder ein Heimwerkerprogramm Sie zu einer Veränderung inspiriert hat, sollten Sie verstehen, dass die Möglichkeiten Ihres Auftragnehmers begrenzt sind. „Manchmal sind Hausbesitzer in Bezug auf das Angebot unrealistisch“, sagt Minde. „Zum Beispiel wollen die Leute bei all dem grünen Bauen bestimmte Arten von Farbe. Aber diese Farbe gibt es nicht in unzähligen Farben.“ Also, fügt sie hinzu, geben Sie dem Auftragnehmer nicht die Schuld, wenn der bestimmte Artikel, den Sie haben möchten, einfach nicht in der Größe, Menge oder den Materialien existiert, die Sie benötigen.
Bestehen Sie auf regelmäßigen Fortschrittsberichten
Legen Sie in Ihrem Vertrag fest, dass Sie ein wöchentliches Treffen mit dem Generalunternehmer haben möchten. Selbst wenn Sie während der Arbeiten im Haus wohnen, besteht eine gute Chance, dass Sie die Einzelheiten des Projekts nicht kennen. Diese Kommunikation kann helfen, kostspielige und zeitraubende Überraschungen zu begrenzen.
„Wir haben einen Projektleiter für Ihren Job“, sagt Minde. „Wir haben wöchentliche Kundengespräche, damit sie wissen, was diese Woche passieren wird: Am Montag, Dienstag, Mittwoch wird Trockenbau gemacht. Am Donnerstag und Freitag muss ich warten, bis es getrocknet ist, damit wir nicht hier sind. Was wir alle in unserem Unternehmen sagen, ist, dass wir niemals das Telefon klingeln hören sollten, wenn Kunden sagen: ‚Was ist los?‘ Wenn wir jemals diesen Anruf von einem Kunden erhalten, haben wir unsere Arbeit nicht getan.“
Erstellen Sie ein realistisches Budget
Wenn Sie 50.000 US-Dollar für einen Küchenumbau haben, planen Sie Ihr Projekt so, dass es 40.000 US-Dollar kostet, sagt Bennett. Ein 20-Prozent-Polster kann helfen, unerwartete Kosten zu decken, wie zum Beispiel die Rohrleitungen, von denen niemand wusste, dass sie ersetzt werden müssen, bis die Wände herausgerissen wurden. Es schafft auch etwas Spielraum, wenn Sie zum Beispiel dachten, Sie wollten eine einfache 500-Dollar-Wanne, aber dann ein 2.000-Dollar-Modell sahen, das zu einem Muss wurde.
NACH DER ARBEIT BEGINNT
Streitigkeiten ruhig behandeln
Greg Antonioli hat eine Philosophie in seiner Firma Out of the Woods Construction in Arlington, MA. Es heißt: „Erlaube dem Hausbesitzer niemals, dich zum Gegner zu machen.“ Das heißt, egal wie laut der Hausbesitzer schreit, helfen Sie nicht, den Streit anzuheizen. „Ich sage den Leuten: ‚Beiß dir auf die Lippe und bleibe sympathisch‘“, sagt Antonioli. "Erinnern Sie den Hausbesitzer daran, dass wir hier zusammen sind."
Diese Philosophie sollte in beide Richtungen funktionieren. Wenn Sie sich über etwas ärgern, was Ihr Auftragnehmer getan hat, ist das Aufdrehen der Lautstärke nicht der beste Weg, um die Situation zu beheben. Höflich hartnäckig und überzeugend zu sein, ist viel effektiver. „Wenn Sie der nette Kerl sind“, sagt Antonioli, „wenn der Auftragnehmer jeden Morgen entscheiden muss, wohin er seine Ressourcen schicken soll, werden sie wahrscheinlich nicht zum quietschendsten Rad gehen, sondern zum schönsten Quietsche-Rad. ”
Wenn Ihr Bauunternehmer bei dem Projekt einen Fehler gemacht hat – ein Fenster an der falschen Stelle platziert oder die Küchenfliese im Badezimmer installiert hat – geben Sie ihm die Möglichkeit, den Fehler zu korrigieren, sagt Antonioli. Dies sollte für Sie kostenlos sein.
Wenn Ihr Auftragnehmer offensichtlich unehrlich ist – wenn er beispielsweise Ihre Anzahlung entgegengenommen und nie wieder zur Arbeit zurückgekehrt ist oder Sie glauben, dass er Sie dazu bringen will, ihm mehr Geld zu zahlen – melden Sie ihn sowohl Ihren örtlichen Behörden als auch dem Better Business Bureau . Sie können ihn sofort feuern und ihn dann vor Gericht bringen. Die meisten Bauunternehmer würden lieber mit dem Hausbesitzer verhandeln, als vor Gericht zu gehen, sagt Bennett. Sehen Sie also, ob Sie eine Einigung erzielen können, bevor Sie einen Anwalt einschalten.
Fazit: Wenn Sie ein Umbauprojekt durchführen, versuchen Sie, die richtige Person für den Job einzustellen, alles schriftlich zu erhalten und mit Meinungsverschiedenheiten ruhig umzugehen.