Ah, ein abgelegenes, friedliches Ferienhaus, weit weg von der Hektik…
Aber nicht weit genug, um vom IRS entfernt zu sein. Die Steuervorschriften für Mieteinnahmen aus einem Ferienhaus, das Sie für Ihren eigenen Urlaub nutzen, sind jetzt noch komplizierter.
Der Ferienhausmarkt öffnet gerade für dieses Jahr, und wenn die Trends halten, wird es ein Kassenschlager. Da die Immobilienpreise nach unten rutschen, kreisen viele Menschen um Urlaubsziele auf der Suche nach Schnäppchen. Die Investment and Vacation Home Buyers Survey 2012 der National Association of Realtors ergab, dass die Verkäufe von Ferienhäusern im vergangenen Jahr um 7 % gestiegen sind und jetzt 11 % aller Immobilienverkäufe ausmachen. (Im Gegensatz dazu gingen die Verkäufe von Primärwohnungen im Jahr 2011 um 15,5 % zurück.)
Aber die IRS-Regeln sind kein Tag am Strand.
Die Ende 2011 erlassenen Regelungen erschweren die Zuteilung von „persönlichen“ und „gewerblichen“ Tagen, wenn Sie versuchen, einen Teil Ihres Feriendomizils abzuschreiben, weil Sie es vermietet haben.
Laut Janet Hagy, einer zertifizierten Wirtschaftsprüferin aus Austin, TX, umfasst die Definition des „persönlichen“ Gebrauchs jetzt Ihre Familie und jedes Mitglied einer Holdinggesellschaft, die Sie möglicherweise gegründet haben, damit Sie das Eigentum an der Immobilie teilen können.
Denken Sie an einen steuerfreien Wohnungstausch, damit Sie woanders günstig Urlaub machen können? Denken Sie noch einmal darüber nach: Swaps gelten auch als „persönlicher Gebrauch“, selbst wenn Sie Miete verlangen. Und wenn Sie Freunden weniger als die marktübliche Miete in Rechnung stellen, müssen Sie die Differenz zum Steuerbeamten ausgleichen.
Dies ist zusätzlich zu einer bereits komplizierten Anwendungsformel. Traditionell gilt ein Zweitwohnsitz als „persönliches Eigentum“, wenn Sie ihn 14 Tage im Jahr oder 10 % der Tage im Steuerjahr bewohnen. Wenn die Immobilie jedoch für 15 oder mehr Tage gemietet wird, müssen Sie alle Abzüge oder Verluste anteilig berechnen. All dies wird natürlich noch komplizierter, wenn Sie das Eigentum teilen.
Bevor Sie in einen verlockenden Kauf eintauchen:
- Besprechen Sie die Auswirkungen auf Steuern und Cashflow mit Ihrem Buchhalter, insbesondere wenn Sie der Meinung sind, dass sich das Haus durch Mieteinnahmen „von selbst bezahlen“ wird.
- Analysieren Sie die Transportkosten der Immobilie, einschließlich Grundsteuern, Versicherungen und Fernbetreuung während der Nebensaison.
- Fragen Sie Ihren Anlageberater, ob die Aufnahme der Immobilie in Ihr Portfolio den empfohlenen Anteil an Immobilien in Ihrem Asset-Mix übergewichtet.
- Überprüfen Sie die Vorschläge für gemeinsames Eigentum im Hinblick auf das Worst-Case-Szenario. Wenn ein anderer Eigentümer seiner Verpflichtung nicht nachkommen kann, sind die verbleibenden Eigentümer gezwungen, die Lücke zu schließen, und die Mieteinnahmen können eine Nachsteuerentlastung bieten oder nicht.
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